Des perspectives bien sombres pour le logement neuf en 2023 et 2024

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La Fédération Française du Bâtiment redoute un retournement de marché qui se révèlerait bien plus prononcé en 2024 sans soutien public plus important.

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A l’heure du bilan de cette année, la Fédération Française du Bâtiment (FFB) estime que 2022 devrait se terminer sur un volume d’environ 394.000 logements neufs mis en chantier, en recul limité à -2,6%. Pour 2023, la FFB s'attend à une baisse plus forte de près de 10% à 360.000 unités, conséquence de l’effondrement des ventes constaté cette année (en particulier pour les maisons) et de la chute des permis qui seraient accordés l’an prochain. La FFB redoute ensuite un retournement de marché qui se révèlerait bien plus prononcé en 2024 sans soutien public plus important.

Concernant les ventes de logements neufs, le bilan 2022 fait apparaître une brusque chute de plus de 30% des maisons individuelles et d’environ 15% pour les promoteurs. Le logement collectif pâtit aussi de la relative faiblesse de la commande locative sociale, dont les agréments de 2022 devraient tomber à environ 90.000 unités dans le neuf, soit 10.000 unités au-dessous de leur moyenne de long terme.

« En 2023, les autorisations de logements neufs abandonneraient 21,3%, sans disparité entre individuel (-20,9%) et collectif (-21,6%), dans la suite logique de l’activité fortement baissière constatée, à l’amont de la filière, en 2022 », alertent les professionnels de la construction.

Choc inflationniste et hausse des taux

La FFB souligne que la hausse des taux des crédits immobiliers va certainement constituer un obstacle supplémentaire pour les ménages qui cherchent à financer leurs projets d’habitat, notamment les primo-accédants, alors que les barèmes du Prêt à taux zéro (PTZ) n’ont pas été revalorisés depuis 2014, malgré le choc inflationniste récent et le surcoût de la nouvelle norme environnementale RE2020 (en vigueur pour les permis accordés depuis le 1er janvier 2022).

Rien qu’entre 2014 et 2021, les prix des logements neufs ont déjà augmenté de 25% et la FFB relève des prix de construction en hausse de 5,4% en glissement annuel sur le premier semestre 2022 dans un contexte d’envolée inédit des tarifs des matériaux de construction.

La FFB regrette aussi l’arrivée du Pinel+ alors que cette version du dispositif fiscal à l’investissement locatif va voir ses exigences techniques se renforcer (avec donc un coût supérieur pour les investisseurs) à partir du 1er janvier 2023 sans réévaluation de la réduction d’impôt accordée.

a savoir

Pour illustrer l’impact de l’envolée des tarifs des matériaux, le Pôle Habitat de la FFB a mené une enquête auprès de ses adhérents constructeurs de maisons mettant en évidence une hausse d’environ 24% sur 18 mois.

Les postes les plus significatifs sont par exemple la charpente et la couverture (tuiles) qui a pu flamber de plus 60% entre mars 2021 et juin 2022, le carrelage de 44% ou les menuiseries extérieures et les portes de 33%. Et cela n’est pas fini car de nouvelles flambées sont déjà annoncées par les industriels pour 2023, en particulier pour tous les matériaux nécessitant beaucoup d’énergie pour être produits comme le ciment ou les briques.

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