Des idées pour investir dans le neuf

Si la période actuelle ne vous a pas dissuadé de réaliser un investissement locatif, la plateforme de comparaison de biens immobiliers neufs Gridky pourra peut-être vous donner des idées. Saint-Martin-le-Vinoux près de Grenoble, Allonzier-la-Caille près d’Annecy, Asnières-sur-Seine (92), La Bouilladisse (13) ou Balma près de Toulouse : ces 5 communes figurent parmi les plus intéressantes pour un investissement immobilier dans le neuf selon une étude réalisée par Gridky avant la crise sanitaire, à partir de programmes immobiliers neufs qui étaient en vente en mars 2020.

5 critères

Gridky a établi son analyse en fonction de cinq critères : rentabilité locative, sécurité locative, potentiel de plus-value, facilité de revente et attractivité du quartier. Deux classements répondent à deux grandes typologies de profils : ceux à la recherche de la meilleure rentabilité mensuelle et ceux souhaitant maximiser leur potentiel de plus-value. Il ressort de cette étude que les petites villes situées en périphérie des métropoles sont de très bons placements.

Gridky précise que les meilleures opportunités d’investissement dans l’immobilier neuf se trouvent actuellement dans les périphéries de grandes villes particulièrement dynamiques comme Grenoble, Annecy, Genève, Paris, Toulouse, Marseille et Aix-en-Provence ou Bordeaux. « Les prix du neuf sont bien sûr souvent supérieurs aux prix de l’ancien mais ce surcoût, justifié par la qualité des constructions et, dans de nombreux cas, compensé par les avantages fiscaux attachés au neuf, est bien moindre lorsqu’on s’éloigne (mais pas trop) des grandes agglomérations », explique Gridky.

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Prise en compte des risques

« Les villes mises en lumière par ce double classement proposent un environnement plus apaisé, plus vert, bien moins cher, et bien plus rentable que les métropoles qu’elles bordent. La méthodologie suivie dans cette étude a permis de ne sélectionner que des opportunités équilibrées d’investissement en veillant, au-delà de la rentabilité ou de la plus-value attendue, à ce que les risques (non location, impayés de loyer, éloignement des transports ou des services de base) soient également bien maîtrisés », commente Mathieu Morio, fondateur de Gridky. Attention toutefois, en sortant des grandes agglomérations, le choix des programmes neufs sera forcément plus réduit avec parfois de gros écarts de prix en fonction du positionnement des résidences. Les moyennes de prix calculées par Gridky sont donc à prendre avec des pincettes.

A Saint-Martin-le-Vinoux (38), la rentabilité locative brute est par exemple de 6,5% en prenant en compte l’avantage fiscal Pinel (4,5% sans cet avantage). Gridky explique que cette ville bénéfice à plein du dynamisme économique et éducatif de Grenoble tout en présentant des prix plus attractifs. La part des nouveaux ménages arrivant chaque année à Saint-Martin-le-Vinoux représente 35% contre 3,7% en moyenne nationale. La population a ainsi augmenté de 19% sur 5 ans sur cette zone. Concernant, Asnières, cette ville des Hauts-de-Seine a l’avantage de cumuler une bonne rentabilité locative (5,6% en Pinel) et une bonne perspective de plus-value liée au dynamisme des prix de la petite couronne parisienne, à condition bien sûr de ne l'envisager que sur du long terme.