Des défis majeurs attendent la maison de demain

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L’union des constructeurs, promoteurs et aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment estime que le marché de la maison individuelle en secteur diffus devrait au mieux rester stable autour de 125.000 ventes cette année.

Mas Provence

2019 a finalement été une bonne année pour le marché des maisons neuves avec un rebond de 5% à 125.600 ventes d’après les chiffres de l’union des constructeurs, promoteurs et aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment (LCA-FFB) dont le président, Grégory Monod, souligne la réussite au niveau politique avec le prolongement du PTZ neuf sur l’ensemble des territoires.

Malgré le maintien de cette aide aux primo-accédants, 2020 s’annonce plus délicate et l’organisation professionnelle estime que le marché de la maison individuelle en secteur diffus devrait au mieux rester stable autour de 125.000 ventes.

Resserrement des conditions d’octroi de crédit

Plusieurs éléments adverses se conjuguent en effet au niveau du financement avec un resserrement des conditions d’octroi de crédit déjà observé sur le terrain en liaison avec les recommandations du HCSF. Concrètement, cela rend l’accès au crédit des ménages modestes plus difficile avec notamment des exigences d’apport personnel revues à la hausse après l’assouplissement constaté l’an dernier. Difficile aussi d’espérer de nouvelles baisses de taux puisqu’une remontée progressive semble s’être amorcée.

Lutte contre l’artificialisation de sols

LCA-FFB observe par ailleurs que ses adhérents, aménageurs fonciers ou constructeurs de maisons, commencent déjà à subir les effets de l’instruction du gouvernement à l’adresse des Préfets en ce qui concerne la lutte contre l’artificialisation de sols dans l’objectif de Zéro Artificialisation nette (ZAN). A l’échelle locale, LCA-FFB déplore que cela se traduit parfois par la suppression pure et simple de toute ouverture de zones à construire dans les documents d’urbanisme ou par le refus de délivrer des permis de construire de maisons individuelles par les services instructeurs.

Un équilibre à trouver

Les enjeux autour de la lutte contre l’artificialisation de sols font en effet partie des grands enjeux de 2020 pour les constructeurs de maisons. Pour LCA-FFB, il ne s’agit pas de nier l’existence d’effets négatifs à l’urbanisation, mais de souligner que leur exagération conduit à menacer le juste équilibre à trouver avec les besoins de logements neufs compatibles avec les capacités financières des ménages et les dynamiques des territoires. Les professionnels rappellent que rendre constructible un sol et construire dessus ne le rend pas totalement imperméable, ni ne détruit systématiquement la biodiversité : les maisons neuves sont très souvent entourées d’un jardin et les immeubles neufs d’habitations collectives d’espaces verts. « De même, face au réchauffement climatique, les jardins et espaces verts constituent des îlots de fraîcheur à même de limiter l’impact des îlots de chaleur urbains », souligne Grégory Monod.

Densification

Freiner la construction dans les zones rurales signifie inévitablement de densifier les zones tendues. Dans ce domaine, LCA-FFB appelle à lever les freins et réticences à la densification en rendant par exemple automatique et de plein droit les possibilités de majoration des droits à bâtir ou en instaurant des densités minimales dans les PLU des zones tendues.

Réforme du zonage

Autre enjeu majeur de 2020 : la réforme du zonage qui détermine les aides au logement est prévue après les élections municipales de mars. Les professionnels espèrent une évolution en faveur d’un zonage pragmatique qui privilégie le projet et le contexte en tenant compte de la diversité des situations et des dynamiques territoriales. A la manière du zonage de projet qui est actuellement expérimenté en Bretagne pour le dispositif Pinel. « Nous avons atteint des limites en opposant zones tendues et détendues, construction et rénovation », résume le président de LCA-FFB.

RE2020

Concernant 2021, l’application de la future réglementation environnementale (RE2020) constitue une source de surcoût pour les constructeurs et donc un facteur de hausse des prix pour les acquéreurs. Or, c’est dans les prochains mois que vont se préciser les contours techniques qui vont dicter les nouvelles contraintes, en particulier sur la prise en compte de l’empreinte carbone des bâtiments, et donc l’inflation des coûts de production. LCA-FFB appelle à limiter le coût marginal du kWh économisé pour ne pas sacrifier les besoins des concitoyens en logements abordables.

a savoir

Toutes filières de production confondues, le prix moyen d’une maison en secteur diffus, hors foncier, ressort à 177.000 € en 2019 pour une surface moyenne de 123 m² (contre 141.000 € et 124 m² en 2010). Pour les seuls constructeurs de maisons individuelles, le prix moyen est de 168.000 € pour une surface moyenne de 114 m² (source : LCA-FFB).

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