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Les acheteurs de logements anciens en copropriété sont désormais mieux informés grâce à la loi Alur. Les nouveaux documents imposés en annexe des avant-contrats peuvent cependant retarder la réalisation de la transaction...
La loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) impose depuis la fin mars 2014 aux vendeurs d’un bien en copropriété d’annexer une quinzaine de documents au compromis ou à la promesse de vente. Le but est de mieux informer les acquéreurs sur le bien acheté et notamment sur les charges de copropriété, un budget qui peut parfois être sous-estimé.
Carnet d'entretien
Dans cette liste, on trouve le règlement de copropriété ou les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. Ce type de documents est déjà couramment fourni par les vendeurs. D’autres étaient souvent plus difficiles à obtenir comme le carnet d'entretien de l'immeuble ou l'état global des impayés de charges de la copropriété. Ils doivent désormais être fournis par le vendeur, de même que le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente.
Petit problème quand même, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) constate qu’exiger d’annexer l’ensemble de ces documents d’information à l’avant-contrat ralentit et alourdit le processus des ventes immobilières. En particulier, certaines pièces demandées au syndic de copropriété mettent du temps à être obtenues.
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Le délai de rétractation peut s’allonger
Or si l’avant-contrat ne contient pas toutes les annexes exigées, le délai de rétractation de 7 jours dont bénéficie l’acquéreur continue de courir aussi longtemps que toutes les pièces ne lui auront pas été notifiées ou remises en main propre. Dans les faits, les notaires semblent d’ailleurs, dans ce cas, préférer repousser une vente pour ne pas courir le risque d’une annulation.
La situation peut d’ailleurs s’avérer plus problématique pour les ventes réalisées entre particuliers, pas toujours bien informés de la législation. La FNAIM et ses agents immobiliers adhérents promettent en tout cas de veiller à constituer, dès la prise en mandat de vente d’un lot de copropriété, un dossier complet pour pouvoir faire signer un compromis à tout moment…
FOCUS
Liste complète des pièces à annexer à l’avant-contrat (source FNAIM) :
- la fiche synthétique de la copropriété (à fournir par le syndic / décret en attente qui fixera le contenu).
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels.
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années si le vendeur en dispose.
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente.
- les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur (à fournir par le syndic).
- l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs (à fournir par le syndic).
- lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part de ce fonds rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot (à fournir par le syndic).
- le carnet d'entretien de l'immeuble (copie à fournir par le syndic).
- l’attestation de la superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot vendu (décret en attente);
- une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété (en attente d’un arrêté qui en fixera le contenu).
- le diagnostic technique global de l’immeuble : état apparent des parties communes et des équipements communs ;
- diagnostic de performance énergétique ; analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale ainsi que le plan pluriannuel de travaux dans le cas où la mise en oeuvre de ces dispositions, issues de la loi ALUR, a été décidée par la copropriété (à partir du 1er janvier 2017 et en attente d’un décret qui fixera la compétence du diagnostiqueur).
