De plus en plus dur de devenir propriétaire à Paris !

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Désormais, seuls les 19e, 20e et 13e arrondissements affichent des prix encore inférieurs à 9.000€ le m², le 18e ayant déjà dépassé ce stade...

Espaces Atypiques

L’inflation des prix de l’immobilier parisien se poursuit au-dessus des 10.000€ le m² comme l’attestent les dernières estimations de la chambre des notaires de Paris : 10.280€ en moyenne désormais sur la base de leur échantillon de promesses de vente, soit une hausse de 7,8% sur un an. Cinq arrondissements du centre de la Capitale (1er, 3e, 4e, 6e et 7e) se situent au-dessus de 12.000€ le m² mais le 2e et le 5e se rapprochent vite de ce niveau. Désormais, seuls les 19e, 20e et 13e arrondissements affichent encore des prix inférieurs à 9.000€ le m², le 18e ayant déjà dépassé ce stade.

Toujours les taux

Rien d’original, les notaires voient dans le rôle moteur et déterminant de la faiblesse des taux d’intérêt d’emprunt et d’un accès relativement aisé au crédit, le facteur essentiel de cette situation. Les taux ont en effet encore diminué cet été avec des offres proches de 1% sur 20 ans et même 25 ans pour les meilleurs profils d’emprunteurs. Les banques sont aussi de moins en moins exigeantes sur les taux d’apport personnel. Cette situation est d’autant plus vraie que ce sont essentiellement les catégories les plus aisées qui peuvent encore acheter à Paris avec de tels niveaux de prix, or c’est aussi eux qui bénéficient des meilleurs taux, jusqu’à 0,85% sur 25 ans pour les derniers records négociés par les courtiers.

Plus de place pour les petits salaires

Les notaires observent aussi une confiance des ménages qui a continué de se redresser, en ligne avec un marché du travail amélioré, notamment en Ile-de-France. Le contexte a donc facilité les ventes et poussé les acquéreurs à concrétiser leur achat. « Cependant, devenir propriétaire en Ile-de-France exige un effort financier considérable pour la majeure partie des acquéreurs et la part des catégories socioprofessionnelles les plus aisées ne cesse d’augmenter dans le total des acquéreurs : 73% en 2018 contre 60% en 1998 », remarque la chambre des notaires de Paris.

En 2018, 86% des acquéreurs de logements anciens à Paris faisaient en effet partie des CSP+, en hausse de 17 points en 20 ans. Cette augmentation s’est opérée au détriment des employés et ouvriers qui ne représentent plus que 5% des acquéreurs de logements anciens à Paris en 2018 contre 15% en 1998. La chambre des notaires ajoute qu’il est de plus en plus fréquent de voir un couple où les deux acquéreurs font partie des catégories socio-professionnelles les plus favorisées devenir propriétaires.

Pouvoir d’achat en berne

Le courtier en prêts immobiliers Vousfinancer rappelle d’ailleurs que l’envolée des prix à Paris n’est plus compensée par la baisse des taux et que le pouvoir d’achat immobilier diminue depuis 2016. « Actuellement pour acheter un appartement de 50 m² à Paris, financé à 100% via un emprunt sur 20 ans (avec 10% d’apport pour financer les frais), il faut gagner au minimum 7.300€ nets par mois, et 11.000€ à deux si on veut acheter 75 m² pour y loger sa famille avec 2 enfants », analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Pour financer un 75 m² à 771.000 €, il faudra en effet rembourser 3.667€ par mois sur 20 ans, sans compter l’assurance.

La petite couronne suit la hausse

Avec de tels niveaux de revenus exigés pour emprunter la totalité de son budget d’acquisition, peu de primo-accédants achètent à Paris et préfèrent chercher en petite couronne, remplacés le plus souvent par des secundo-accédants qui bénéficient du fruit de la revente de leur logement parisien. Le volume d’appartements vendus à Paris reste d’ailleurs contenu : les notaires n’ont recensé que 9.500 transactions à Paris au deuxième trimestre 2019. Et même les primo-accédants achètent nécessairement avec un apport élevé : 80.000€ en moyenne d’après les candidats financés par Vousfinancer.

En Petite Couronne, les indicateurs avancés des notaires montrent que la hausse des prix reste également soutenue (+4,8% sur un an). Pour les appartements, le prix moyen au m² dans les Hauts-de-Seine dépasse désormais les 6.000 € alors qu’il atteint 4.700 € dans le Val-de-Marne et 3.640 € en Seine-Saint-Denis.

a savoir

Le prix des appartements parisiens a augmenté de 25% en 4 ans, d’un peu moins de 8.000€ le m² au deuxième trimestre 2015 à plus de 10.000€ aujourd’hui.

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