De plus en plus de ménages modestes ou sans apport ne peuvent plus emprunter

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Les professionnels s'inquiètent des conséquences du maintien des recommandations de l’autorité de régulation du système bancaire (HCSF) qui entraînent un resserrement des conditions d'octroi des crédits.

ADAPA Conseils

Dans sa dernière analyse du secteur immobilier français, le Crédit Agricole estime que 27,7% de la production de crédits immobiliers a dépassé l’an dernier un taux d’effort de 35%. Or ce fameux taux d’endettement des ménages, qui correspond au rapport entre la mensualité de remboursement des emprunts immobiliers et les revenus, ne doit plus dépasser 33% selon les recommandations de l’autorité de régulation du système bancaire (HCSF) qui viennent d’être renouvelées, avec une marge de tolérance correspondant à 15% de la production de crédit destinée aux acquéreurs d’une résidence principale (primo et secundo-accédants).

L’apport fait la différence

Par rapport à l’an dernier, il y aurait donc en théorie environ 13% de dossiers qui ne seraient plus finançables. Sauf que depuis l’an dernier, les taux sont remontés, le taux d’usure a encore baissé et les banques exigent davantage d’apport personnel. Ce sont donc beaucoup plus de ménages qui ne peuvent plus emprunter, hormis les plus aisés qui ont la capacité de piocher dans de leur épargne pour augmenter leur apport et ainsi emprunter moins et augmenter la durée du prêt pour diminuer la mensualité. Les investisseurs qui remboursent déjà un emprunt pour leur résidence principale sont particulièrement visés.

Cycle négatif

Le courtier en prêts immobiliers Cafpi parle d’un cycle négatif qui entraîne l’exclusion de plus en plus d’acheteurs. « Les banques n‘ont pas eu d’autre choix que d’appliquer à la lettre les recommandations du HCSF. Elles se sont concentrées sur les meilleurs profils, faisant baisser la moyenne des taux pratiqués et par conséquent le taux d’usure. Lorsqu’est arrivée la COVID-19, les taux sont remontés, renforçant à nouveau l’effet ciseaux et excluant toujours plus d’acquéreurs potentiels », analyse Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Pour favoriser la reprise de l’activité, le courtier appelle à passer outre les recommandations du HCSF et à suspendre temporairement le taux d’usure, avant de le réformer en profondeur.

Trou d’air sur les ventes de maisons neuves

Du côté des professionnels de la construction de logements neufs, l’union des constructeurs, promoteurs et aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment (LCA-FFB) juge incompréhensible le maintien des recommandations du HCSF au regard de la maîtrise des risques par le système financier français. Le secteur des maisons neuves connaît d’ailleurs déjà un véritable trou d’air : à fin avril, les ventes de maisons neuves en secteur diffus se sont écroulées de 36% sur trois mois en glissement annuel et de 59% sur le mois d’avril. Etant donné que les acquéreurs de maisons neuves hors des grandes agglomérations sont souvent des ménages modestes avec un taux d’endettement supérieur à 33%, il y a de quoi s’inquiéter si aucune mesure ne vient améliorer la solvabilité des ménages.

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