Crédit immobilier : nouvelle baisse des taux d’usure

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Les dernières baisses des taux immobiliers se répercutent sur ceux de l'usure, ces taux maximum auxquels les banques sont autorisées à accorder leurs prêts, tous frais compris. Pas forcément une bonne nouvelle pour tout le monde...

Banque de France/Vousfinancer

Conséquence de taux de crédit immobilier toujours plancher, les taux d’usure - le maximum que les banques peuvent appliquer tous frais inclus - ont été fixés à un nouveau plus bas historique pour la période du 4e trimestre 2021.

Alors qu’ils avaient déjà accusé un fort recul en juillet, ces taux vont tomber à partir du 1er octobre à 2,41 % pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus, en baisse de 26 points de base depuis le début de l’année.

Un plafond qui change chaque trimestre

Contrairement aux taux nominaux des crédits, la baisse des taux d’usure n’est pas forcément une bonne nouvelle pour tous les emprunteurs.

Le "taux de l’usure" est calculé chaque trimestre par la Banque de France sur la base des taux effectifs moyens pratiqués par les banques, augmentés d’une marge d’un tiers.

Le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt ne doit pas dépasser le niveau de ce taux d’usure, en incluant donc le taux nominal mais aussi les frais de dossier, les frais de courtage ainsi que le coût d’assurance et les garanties obligatoires, qui peuvent varier fortement d’un profil à l’autre.

Effet ciseaux en période de taux bas

Théoriquement, l’application d’un taux plafond est ainsi censée protéger le consommateur en cas de hausse des taux nominaux. Mais s’il est trop resserré comme aujourd’hui, certains emprunteurs peuvent être pénalisés par un « effet ciseaux ».

Pour les emprunteurs supportant des frais d’assurance importants, ou ceux dont les dossiers se voient proposer des taux de crédit supérieurs à la moyenne du marché, le plafond du taux d’usure peut vite être atteint et les rendre de facto inéligibles, même si sur le papier, les conditions sont réunies pour qu’un prêt leur soit accordé.

Des écarts importants selon les profils

D’autant que si les taux de crédit planchent en moyenne à des niveaux record, les écarts de taux sont importants selon les profils, observe Vousfinancer. Par exemple, dans une grande banque nationale, les taux hors assurance sur 20 ans varient de 0,90% à 1,85% selon les revenus de l’emprunteur.

Dans une autre banque, les taux d’assurance varient de 0,26% pour les moins de 30 ans à 0,53% pour les plus de 50 ans. Dans une 3ème banque, ils atteignent même 0,95 % pour les plus de 60 ans, relève le courtier immobilier.

Les taux d’usure « risquent par conséquent de pénaliser ceux qui ne bénéficient pas des taux les plus bas ou qui, compte tenu de leur âge ou état de santé, sont contraints d’emprunter avec des taux d’assurance élevés » explique Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Un phénomène amplifié en cas de remontée ?

Avec la potentielle remontée des taux de crédit immobilier, le phénomène pourrait par ailleurs s’amplifier car la révision des taux d’usure n’a lieu qu’une fois par trimestre et son mode de calcul s’appuie sur la moyenne des taux effectivement accordés durant le trimestre précédent : « Une hausse des taux ne sera ainsi prise en compte avec un délais de trois mois minimum dans le taux d’usure qui sera donc encore en baisse quand les taux remonteront » prévient Sandrine Allonier.

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