Crédit immobilier : le calcul mensuel des seuils de l’usure est confirmé pour 6 mois

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La Banque de France reconnaît certains blocages dans la distribution de crédits immobiliers ces derniers mois.

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Le changement du mode de calcul temporaire des seuils de l’usure a été confirmé ce vendredi par la Banque de France qui admet enfin certains blocages dans la distribution de crédits immobiliers ces derniers mois.

L’établissement en charge de la stabilité financière reconnaît notamment, au cours des derniers mois de l’année 2022, des variations dans la répartition de la distribution du crédit, avec un effet de seuil à l’intérieur de chaque trimestre. Certains dossiers, dans l’attente de la prochaine hausse trimestrielle significative du taux d’usure, sont ainsi reportés au début du trimestre suivant. Depuis l’été dernier, les seuils de l’usure sont en effet régulièrement rattrapés par la hausse des taux nominaux pratiqués par les banques dans un contexte de forte hausse de leurs coûts de refinancement.

Dès le 1er février et jusqu’au 1er juillet 2023

A titre exceptionnel pendant la période actuelle de forte remontée des taux, la Banque de France propose ainsi un calcul des seuils de l’usure non plus trimestriel mais mensuel, dès le 1er février et jusqu’au 1er juillet 2023. Les taux d’usure resteront établis chaque mois sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents.

Les seuils de l’usure correspondent aux taux maximums auxquels les banques ont le droit de prêter, en faisant la somme du taux nominal, de l’assurance emprunteur, des frais de dossier et de caution. D’après les courtiers, il faut une marge d’au moins 50 à 60 points de base entre le taux nominal d’un prêt et son seuil de l’usure pour passer l’obstacle. Pour les prêts sur une durée de 20 ans et +, le taux d’usure est actuellement de 3,57%. Or les taux sur 25 ans sont déjà proches de 3%, ce qui risquait d’entraîner de nouveaux blocages.

Accélération du mouvement de remontée des taux

Avec ce nouveau mode calcul mensuel, les seuils de l’usure devraient augmenter dès le 1er février, ce qui redonnera un peu de marge de manœuvre aux emprunteurs. En contrepartie, cela devrait accélérer le mouvement de remontée des taux d’emprunt jusqu’à ce que les banques retrouvent un équilibre pour rentabiliser cette activité.

Pour le courtier Vousfinancer, cette évolution temporaire devrait permettre une remontée progressive des taux de crédit et éviter les à-coups. Vousfinancer admet que cela risque de contribuer à l’accélération de la remontée des taux de crédit qui pourraient atteindre 4 % sur 20 ans dès cet été. Mais emprunter à 4% est mieux que d’essuyer un refus de crédit à cause des seuils de l’usure alors même qu’on respecte les critères d’endettement et qu’on dispose d’un apport suffisant.

On peut également considérer que cette remontée des taux va aider les prix immobiliers à atterrir avec la désolvabilisation mécanique de certains acquéreurs. Car c'est bien cette année que la production de crédits immobilier risque de subir une très nette contraction.

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