L'écart se resserre entre les taux de crédit immobilier et ceux "d'usure", le maximum que les banques peuvent appliquer tous frais inclus, tombés à un plus bas historique. Une fausse bonne nouvelle pour certains profils d'emprunteurs.
Les taux maximum autorisés auxquels les banques ont le droit de prêter affichent une nouvelle baisse pour le 3e trimestre. Après une légère hausse au premier trimestre 2021 pour les prêts immobiliers inférieurs à 10 ans puis une légère baisse au deuxième trimestre, les taux de l’usure sont en fort recul au 3ème trimestre, comme publiés au Journal officiel du 25 juin.
Un plancher historique
« Ils atteignent ainsi un plus bas niveau historique à 2,48 % pour les crédits sur 20 ans et plus contre 2,67 % en début d’année et 2,51 % en avril 2020, dernier niveau le plus bas qui avait conduit il y a un an à une hausse des taux de refus de prêt », relève le courtier Vousfinancer.
Cela peut paraître paradoxal, mais ces niveaux planchers ne sont pas forcément à l'avantage de tous les candidats à l'accession.
Autant la baisse des taux d’emprunt immobiliers bénéficie a priori à l’ensemble des emprunteurs, autant celle des taux d’usure, qui sont "tous frais inclus", n’est pas forcément une bonne nouvelle pour les profils n’ayant pas accès aux meilleurs taux proposés par les banques ou devant supporter des frais conséquents.
Calcul du taux d'usure
Le "taux de l’usure" est calculé chaque trimestre par la Banque de France sur la base des taux effectifs moyens pratiqués par les banques, augmentés d’une marge d’un tiers.
Le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt ne doit pas dépasser le taux d’usure, en incluant donc le taux nominal mais aussi les frais de dossier, les frais de courtage ainsi que le coût d’assurance et les garanties obligatoires, qui peuvent varier fortement d’un profil à l’autre.
Effet ciseaux
Théoriquement, l’application d’un taux plafond est censée protéger le consommateur en cas de remontée des taux. Mais s’il est trop resserré comme aujourd’hui, certains emprunteurs peuvent être pénalisés par un effet ciseaux, d’autant qu’en cas de remontée, sa révision ne sera prise en compte qu’avec un délai de trois mois minimum
, prévient Vousfinancer.
Entre janvier 2017 et aujourd’hui, l’écart entre le taux de crédit moyen sur 20 ans et celui du taux d’usure s’est resserré significativement, passé de 1,82 point à seulement 1,28 point actuellement.
Conséquence : pour les emprunteurs supportant des frais d’assurance importants, ou ceux dont les dossiers se voient proposer des taux de crédit supérieurs à la moyenne du marché, le plafond du taux d’usure peut vite être atteint et les rendre de facto inéligibles, même si sur le papier, les conditions sont réunies pour qu’un prêt leur soit accordé.
Les profils potentiellement pénalisés
Ce risque vise en particulier les emprunteurs à la santé plus fragile (senior, risque aggravé), ceux ayant besoin d’un crédit relais avec un gros montant de prêt à assurer sur une courte durée, ou les "emprunteurs fragiles" à qui il est conseillé de s’assurer à 200% ou de souscrire une assurance perte d’emploi.
La baisse du taux d’usure est la conséquence de celle des taux obligataires, répercutée par les établissements sur les taux qu’elles appliquent aux particuliers pour leurs crédits immobiliers. Au mois d’avril, ces derniers ont battu un nouveau plancher historique à 1,15% en moyenne, selon les données de la Banque de France.
