Le projet de loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), qui devrait être présenté en Conseil des Ministres début avril, prévoit une réforme du statut de la copropriété et de sa gouvernance.
L’arrivée du printemps signifie aussi le début de la période des assemblées générales de copropriétés. Pour les propriétaires, c’est bien souvent l’occasion d’aborder le vote de travaux d’entretien ou de rénovation plus ou moins coûteux : étanchéité de la toiture, ascenseurs, ravalement de façade, réfection des cages d’escaliers, changement de chaudière…
La validation de ces différents types de travaux est soumise à plusieurs règles de majorité (simple, absolue ou double), notamment en fonction de l’urgence qui peut rendre nécessaire et obligatoire la réalisation d’un chantier.
Projet de loi Elan
Dans la pratique, nombreux sont les copropriétaires à se désintéresser des assemblées générales, en particulier dans les grandes copropriétés, au point qu’il est parfois difficile de faire voter des travaux de rénovation. Le projet de loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), qui devrait être présenté en Conseil des Ministres début avril, prévoit une réforme du statut de la copropriété et de sa gouvernance.
Cette réforme comprend un projet de création d’un conseil d’administration composé de membres élus par l’assemblée générale avec pour mission d’adopter les décisions de gestion courante, mais également certaines missions relevant de la majorité absolue, notamment les travaux de rénovation énergétique. La mise en place de ce conseil d’administration serait imposée dans les grandes copropriétés de plus de 100 lots et facultative pour les plus petites.
Trois étages décisionnels
Comme le souligne Vanessa Perrot, avocate en droit immobilier, droit de la copropriété et droit de la construction, « On se retrouverait alors avec trois étages décisionnels, et des allers-retours entre chaque organe, selon la période (AG annuelle), et les pouvoirs (majorités qualifiées ou non) ». Mais le conseil d’administration pourrait ainsi prendre des décisions tout au long de l’année sans avoir besoin d’attendre l’AG annuelle, ce qui faciliterait l’engagement de travaux.
« Le syndic ne verra pas véritablement ses obligations modifiées et la présence d’un conseil d’administration aux pouvoirs élargis tout au long de l’année, risque aussi de lui faciliter les choses, puisqu’il pourra, sans attendre l’AG, faire valider des décisions de gestions courantes, voire même des travaux », estime Vanessa Perrot.
Interrogations
Ce projet soulève quand même quelques interrogations, voire des inquiétudes. Le transfert de compétences de l’AG vers le conseil d’administration dépossède en quelque sorte les copropriétaires de leur droit fondamental de décider conjointement du sort de l’immeuble. Attention aussi à la brèche ouverte permettant au syndic de pousser quelques copropriétaires membres du conseil d’administration à réaliser des travaux pas forcément indispensables (d’autant que le syndic se rémunère avec un pourcentage de certains travaux).
Solution hybride ?
L’Association des Responsables de Copropriété (ARC) préconise plutôt une solution hybride entre le conseil d’administration et l’assemblée générale. Le principe serait de faire en sorte que le conseil d’administration valide dans un premier temps les travaux qui devront alors obligatoirement être ratifiés par les copropriétaires à travers un vote qui pourrait se faire à partir d’une connexion internet sécurisée.
Mais comme le rappelle Vanessa Perrot, l’AG pourra toujours limiter le montant des marchés que le conseil d’administration pourra engager au nom de la copropriété, sans oublier que les membres du conseil d’administration sont révocables à tous moments.
Travaux énergétiques
En considérant que le projet de loi permettrait de faire voter les travaux de rénovation énergétique en petit comité et non plus en Assemblée Générale, le fondateur du courtier en syndic Syneval, Rachid Laaraj, accueille ces évolutions comme une bonne nouvelle. « De nombreux travaux énergétiques tels que le remplacement des fenêtres ou d’une chaudière ne peuvent pas être votés en AG en raison du faible taux de participation des propriétaires. Accélérer la prise de décision permettra donc de réaliser plus facilement ces travaux et donc de préserver le patrimoine des copropriétaires » explique le dirigeant de Syneval.
