Comment emprunter quand on ne dispose pas du profil recherché par les banques ?

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En étudiant les profils des emprunteurs qui ont vu leur crédit refusé ces 3 derniers mois, le courtier Vousfinancer observe qu’un peu plus de la moitié de ces dossiers ont moins de 25.000 € de revenus annuels.

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Quand on parle des taux d’emprunt immobiliers, les meilleures offres obtenues par les profils les plus favorisés par les banques (hauts revenus, bel apport personnel, grosse capacité d’épargne) sont souvent mises en avant. Et il faut dire que l’année 2019 a permis de battre régulièrement des records avant une très légère remontée qui commence à s’observer depuis le mois de novembre.

Les profils compliqués à financer

A l’opposé ce ces meilleurs profils, il y a aussi les emprunteurs au profil compliqué à financer : peu ou pas d’apport, pas de CDI ou des revenus modérés. Le courtier Vousfinancer s’est intéressé à ces profils atypiques ou moins recherchés par les banques. Bien sûr, l’absence de sésame du CDI est un obstacle majeur et, à moins d’être en couple avec une personne en CDI, beaucoup de dossiers seront refusés, en particulier en cette fin d’année où les banques sont plus exigeantes. Les courtiers du réseau Vousfinancer parviennent tout de même parfois à trouver des solutions pour ces profils.

Revenus modestes et peu d’apport

En étudiant les profils des emprunteurs qui ont vu leur crédit refusé ces 3 derniers mois, Vousfinancer observe qu’un peu plus de la moitié de ces dossiers ont moins de 25.000 € de revenus annuels et 38% entre 25.000 et 48.000 € de revenus, un niveau permettant pourtant de devenir propriétaires dans certaines régions. Seuls 9 % ont plus de 50.000 € de revenus, le refus pouvant alors être lié à un taux d’endettement trop élevé ou à une mauvaise gestion des comptes par exemple. De même au niveau de l’apport, 66% des dossiers qui n’ont pas obtenu de financement ont moins de 10.000 € d’apport et 20% n’en ont pas du tout.

« En cette fin d’année, nos courtiers constatent qu’ils ont des difficultés accrues à financer certains profils d’emprunteurs, considérés comme plus risqués ou moins rentables : essentiellement les financements à 110%, c’est-à-dire incluant le montant du bien ainsi que l’ensemble des frais, et les revenus inférieurs à 30.000 € par an. Certaines banques refusent ces profils, mais pas toutes heureusement ! Grâce à la multiplicité et à la diversité de nos partenaires bancaires, nous avons donc encore des solutions pour ces profils, souvent primo-accédants, qui veulent eux aussi profiter du contexte de taux bas pour devenir propriétaires », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Les cas les plus difficiles

En dehors des projets sans apport ou avec très peu d'épargne, les cas les plus difficiles sont pour les emprunteurs en intérim, CDD, les co-emprunteurs sans emploi ou avec un problème de santé et les emprunteurs seuls avec des revenus peu élevés. Dans ces cas, le rôle du courtier n’est plus de trouver le meilleur taux comme on le souligne souvent, mais de défendre un dossier en mettant en avant les atouts qui permettront de convaincre une banque. Vousfinancer parvient ainsi régulièrement à trouver une solution de financement après plusieurs refus de différentes banques.

C’était le cas par exemple pour un couple de trentenaires avec une personne en CDI et l’autre sans emploi, 4 enfants, un salaire de 2.500 €/mois, pas d’apport et 0 € d’épargne. Vousfinancer est quand même parvenu à leur obtenir un prêt de 180.000 € à 1,40% sur 25 ans.

L’enjeu du PTZ

Bien souvent, le prêt à taux zéro (PTZ) fait pencher la balance. Parmi les profils atypiques récemment financés par le courtier, beaucoup étaient éligibles au PTZ. Comme ce jeune couple de Laval (en zone B2) avec 1 enfant : monsieur, en CDD contractuel avec 1.250 € de revenus et mademoiselle, licenciée et en contrat de sécurisation professionnelle. Avec seulement 10.000 € d’apport, ils ont pu obtenir un prêt de 80.000 € à 1,55% sur 25 ans, associé à un PTZ sur 20 ans de 52 000 €, pour faire construire leur maison.

A l’heure où le maintien en 2020 du PTZ en zones B2 et C pour l’achat d’un logement neuf reste en discussion au Sénat dans le cadre du projet de loi de finances 2020, cet exemple montre bien tout l’enjeu du PTZ pour les ménages modestes.

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