Censi-Bouvard : un dispositif de défiscalisation ouvert jusqu’en 2021

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Moins connu que le Pinel, le Censi-Bouvard est une alternative qui peut se révéler intéressante avec à la clé une réduction d’impôt de 11%.

CBO Territoria

Au moment d’investir dans l’immobilier neuf, beaucoup d’investisseurs pensent au dispositif Pinel. Mais il existe un autre mécanisme, moins connu, de défiscalisation dans l’immobilier : le Censi-Bouvard.

En place depuis plusieurs années, ce système ne manque pas d’atouts. Devant prendre fin en 2018, il d’ailleurs été prolongé jusqu’à décembre 2021 dans le cadre de la dernière loi de finances.

Biens concernés

Le Censi-Bouvard concerne les biens meublés neufs (ou réhabilités sous certaines conditions) dans des domaines bien précis : les résidences étudiantes avec services et les résidences de services pour personnes âgées ou handicapées.

Depuis 2017, les résidences de tourisme ne sont en revanche plus éligibles au dispositif.

Avantage fiscal

L’investisseur peut obtenir une réduction d’impôt correspondant à 11% de son acquisition (frais inclus). Cet allègement d’impôt est à répartir sur 9 ans et aboutit donc chaque année à une réduction d’impôt égale à 1,22% du montant de l’opération.

Plusieurs biens peuvent être acquis chaque année. En revanche, la réduction d’impôt n’est calculée que dans la limite d’une enveloppe globale de 300.000 euros HT, soit un avantage maximal de 33.000 euros (3.666 euros par an).

Si l’impôt est insuffisant pour absorber la réduction annuelle, le solde peut être reporté en avant pendant 6 ans, à condition que le bien fasse toujours l’objet d’un bail.

Sous certaines conditions, il est également possible de récupérer la TVA.

Conditions à respecter

L’investisseur doit signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans.

Les revenus locatifs devant être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l’investisseur doit se faire immatriculer en tant que loueur de meublé (statut LMNP).

Fiscalité des revenus

Lorsqu’il a moins de 70.000 euros de revenus locatifs, le propriétaire est soumis par défaut au régime forfaitaire (micro BIC). Seuls 50% de ses revenus locatifs sont alors taxés (au barème et aux prélèvements à 17,2%).

Au-delà de 70.000 euros ou sur option en dessous, le contribuable est imposé au réel. Il déduit alors ses charges réelles de ses recettes et n’est imposé que sur son revenu net.

Il est à noter que si le LMNP permet d’amortir fiscalement le bien, l’application de cet amortissement est impossible lorsque l’investissement a déjà bénéficié d’une réduction d’impôt Censi-Bouvard. Seule la fraction du prix excédant les 300.000 euros peut donc être amortie fiscalement.

Avantages du Censi-Bouvard

Si l’avantage fiscal est ici inférieur à celui du Pinel (12% à 21%), le Censi-Bouvard a en revanche moins de contraintes. L’investissement n’est pas limité à des zones définies. La fixation du loyer est libre. Le mécanisme ne fixe pas de conditions de ressources pour les locataires.

L’octroi de l’avantage fiscal n’est pas lié à l’occupation effective du bien par le locataire final. C’est la signature du bail avec le gestionnaire (sur 9 ans) qui permet d’obtenir la réduction d’impôt.

Inconvénients du Censi-Bouvard

Comme pour tous les produits d’immobilier géré, le montage est en revanche dépendant de la solidité du gestionnaire qui fait office d’intermédiaire. Le risque de faillite est à prendre en compte.

La réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales. Pour mémoire, la somme des réductions et crédits d’impôts d’un foyer ne peut dépasser 10.000 euros par an.

Le fait d’être enregistré comme LMNP impose plus de contraintes qu’une location simple. S’il opte pour le régime réel, le propriétaire doit notamment tenir une comptabilité détaillée.

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