Attention aux zones B1 et B2 pour investir en Pinel

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Le Laboratoire de l’Immobilier met en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis à certaines communes classées en zone B2 de bénéficier du dispositif Pinel...

Gambetta

La reprise de l’investissement locatif dans le neuf (dispositif Pinel) est souvent commentée et les Français sont de plus en plus nombreux à s’intéresser à ce placement qui bénéficie du levier des taux d’intérêt d’emprunt au plus bas. Beaucoup se heurtent pourtant à la difficulté de trouver le bon emplacement pour investir. Mieux vaut en effet être vigilant avant de s’engager sur ce placement de long terme, en particulier dans les zones les moins tendues même si le prix plus abordable de ces localités peut paraître séduisant.

Attention aux zones les moins tendues

Le Laboratoire de l’Immobilier, un service développé par le groupement de professionnels de la gestion de patrimoine Théséis, met justement en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis notamment à certaines communes classées en zone B2 de bénéficier du dispositif Pinel. Acheter en Pinel suppose normalement  d’investir dans une zone de pénurie de logements et de forte demande locative forte. Les communes éligibles au dispositif Pinel appartiennent aux zones A bis, A ou B1 sur lesquelles ces critères sont le plus souvent respectés. En zone B2, les communes doivent recevoir un agrément préfectoral pour être éligibles au Pinel

Trop de communes éligibles

Or, toutes les communes éligibles au Pinel ne présentent pas les signes habituels d’une pénurie de logements tels qu’un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. Certaines, au contraire, disposent d’une offre de logements abondante, voire excessive. Le Laboratoire de l’Immobilier dresse ainsi la liste des villes à éviter ou à surveiller afin de mieux conseiller les investisseurs.

«Nous constatons que les indicateurs des agglomérations classées en zones Abis et A - zones les plus tendues – confirment la persistance d’un manque de logements. Il n’y a donc pas d’alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l’offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste… En revanche nous incitons à la prudence sur certaines villes des zones B1 et B2 que nous qualifions de marchés sous-tendus, et donc à risque», analyse Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l’Immobilier.

Liste noire

Franck Vignaud a recensé 17 agglomérations classées en zone B1 et 47 classées en zone B2 qui incitent à la prudence. Les localités à surveiller sont par exemple Gap, Tarascon, Quimper, Alès, Angers, Metz, Arras, Perpignan, Colmar, Niort, Brignoles, Carpentras ou Poitiers.

D’autres sont à éviter comme Vichy, Troyes, Angoulême, Brive-la-Gaillarde, Dinan, Périgueux, Valence, Chartes, Concarneau, Béziers, Saint-Etienne, Douai, Lens, Pau, Mulhouse, Dieppe, Le Havre ou Avignon. Si ces recommandations prévalent à l’échelle de l’agglomération, Franck Vignaud précise qu’une petite opération bien placée en hyper-centre (produit rare) peut quand même s’avérer pertinente même sur un marché détendu.

Plafond de loyers et loyers de marché

Sachant que le zonage détermine le niveau de loyers maximum que l’investisseur pourra pratiquer, il convient aussi de vérifier la cohérence entre ce plafond réglementaire qui sert de calcul à la rentabilité affichée par les promoteurs et les loyers de marchés. Dans certaines villes, les plafonds de loyers peuvent en effet être nettement supérieurs aux loyers de marché. Cela conduit donc la plupart du temps à une baisse des loyers pratiqués pour faciliter la recherche de locataires, avec une rentabilité inférieure à celle qui était attendue.

Les agglomérations à éviter en Pinel
Source : Le Laboratoire de l'Immobilier
DépartementAgglomérationZone Pinel
01Bourg-en-BresseB2
03VichyB2
10TroyesB2
16AngoulêmeB2
17RochefortB2
19Brive-la-GaillardeB2
22DinanB2
22Saint-BrieuxB2
24PérigueuxB2
25MontbéliardB2
26ValenceB2
28ChartresB1
29ConcarneauB2
30AlèsB2
34BéziersB2
38VienneB2
39DoleB2
42RoanneB2
42Saint-EtienneB2
50Cherbourg-OctevilleB2
54LongwyB2
57AlgrangeB2
59AnzinB2
59CambraiB2
59DenainB2
59DouaiB1
59MaubeugeB2
62BethuneB1
62Boulogne-sur-merB2
62LensB1
62Saint-OmerB2
63ChamalièresB1
64PauB2
68MulhouseB1
72Le MansB2
76DieppeB2
76FécampB2
76Le HavreB1
84AvignonB1
89SensB2
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