2014 devrait rester une année difficile pour l'immobilier ancien

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Poursuite de la baisse des prix et risque de remontée des taux d'emprunts sont au programme de l'année 2014 dans l'immobilier ancien.

Barnes

Après avoir mesuré une baisse des prix de 2,9% dans l'immobilier ancien français en 2013, la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) s'attend à une poursuite de la correction des prix cette année, sans aller au-delà de -4% en moyenne nationale. Le Président de la FNAIM, Jean-François Buet, pense que cette baisse devrait se situer autour de -3% avec un nouveau tassement des volumes de transactions, autour de 650.000 après un niveau estimé à 668.000 en 2013.

3ème année de recul des transactions

Il s'agirait donc en 2014 de la troisième année de recul des transactions de logements anciens en France après 801.000 en 2011 et 704.000 en 2012. On ressent toujours un attentisme terrible de la part des acheteurs comme des vendeurs. Même si les prix baissent et que le pouvoir d'achat augmente grâce aux baisses des taux, cela ne suffit pas, explique Jean-François Buet. La baisse des prix reste comme toujours à nuancer sur le plan géographique en étant davantage perceptible dans les bassins d’emploi les plus affectés par la crise économique. Pour les appartements, à l’exception du Centre (+1,3%) et des Pays de la Loire (stable), l'organisation syndicale des agents immobiliers estime que toutes les régions ont vu leurs prix diminuer en 2013 avec des écarts allant jusqu'à environ -7% en Basse-Normandie, Haute-Normandie, Champagne-Ardenne, -6% en PACA ou -4% en Rhône-Alpes. Même en Ile-de-France, les prix ont perdu 3% tout en restant deux fois supérieurs à ceux de la plupart des régions de province.

CAFPI n'est pas optimiste sur les taux

La baisse du nombre de transactions en 2013 aura quand même été finalement moins forte que redouté initialement, en grande partie parce que 2013 a été une année historique de taux d'intérêts bas, ce qui a permis de resolvabiliser certains acheteurs. Le problème est que ces taux d'emprunts ont déjà amorcé une légère remontée (+0,2% par rapport aux plus bas historiques de l'été 2013) qui risque de se poursuivre dans les prochains mois. CAFPI, leader français des courtiers en prêts immobiliers, se montre prudent sur ce point en jugeant que le changement de politique monétaire en cours aux Etats-Unis aura des répercussions sur les taux en Europe et donc mécaniquement sur les taux proposés par les banques françaises. Difficile cependant d'en évaluer le timing. Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de CAFPI, évoque quand même le risque d'une hausse des taux d'emprunt de 0,5% au premier semestre 2014 et jusqu'à 1 point d'ici la fin de l'année. Une hausse d'1 point ramènerait le taux moyen sur 20 ans à un peu plus de 4%, son niveau de janvier 2012. En terme de pouvoir d'achat, cela équivaudrait à une hausse des prix d'environ 8%. Dans les faits, cela provoquerait d'ailleurs certainement une nette correction des prix !

Renchérissement du coût du crédit

A chaque remontée des taux de 25 points de base, CAFPI rappelle que la capacité d’emprunt de l’acquéreur et, par conséquent, le montant de l’acquisition qu’il peut réaliser diminuent de 4 000 euros environ. Un renchérissement du coût du crédit aurait donc pour conséquence d’exclure encore un peu plus les primo-accédants de l’acquisition immobilière. Or, ceux-ci ont déjà massivement renoncé à leur projet d’acquisition de leur logement. Alors qu’ils représentaient 48% des acquéreurs financés par CAFPI début 2012, ils n’étaient plus que 37% fin 2013. Au final, le courtier pronostique un net recul de la production de crédits en 2014, sachant que la hausse observée en 2013 a été artificiellement gonflée par les rachats de crédits pour bénéficier des taux plus bas.

Relancer la primo-accession

Une autre catégorie, celle des investisseurs, continue à diminuer, souvent découragée par l'évolution de la règlementation sur les locations ou par une fiscalité mouvante sur les plus-values immobilières. Bien que plus avantageuse depuis le 1er septembre 2013 avec notamment l'abattement exceptionnel de 25% sur la plus-value nette imposable, l'évolution de la fiscalité des plus-values immobilières est d'ailleurs jugée ratée au niveau de la communication par le Président de la FNAIM, car trop compliquée et donc souvent non comprise. En dehors des transactions forcées (décès, divorces, mutations), le marché immobilier français reste donc dominé par les secundo-accédants. Pour relancer la primo-accession, Philippe Taboret continue de militer pour le retour d'un prêt à taux zéro dans l'ancien mais limité à la catégorie sociale la moins favorisée. Une telle mesure permettrait en effet à davantage de ménages issus du locatif privé comme du locatif social de devenir propriétaires. Sans cela, ils devront faire face en 2014 à un probable renchérissement du coût du crédit et à une hausse des droits de mutation (augmentation des taxes départementales à partir du 1er mars 2014)…

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