10 villes où un investissement locatif s'autofinance avec un petit apport

Déjà référence de l’estimation des prix immobiliers en France, la plateforme Meilleurs Agents a lancé un nouvel outil d’évaluation des loyers. A partir de l’adresse d’un appartement ou d’une maison, il est ainsi possible de découvrir en temps réel la valeur locative (hors charges) d’un logement loué non meublé. Comme pour les prix, la fiabilité de cet outil repose beaucoup sur la richesse des annonces de locations mises en ligne par les professionnels partenaires de Meilleurs Agents.

Mais étant donné que chaque bien est unique avec ses caractéristiques propres de vis-à-vis, d’agencement ou de décoration, le directeur scientifique de Meilleurs Agents, Thomas Lefebvre, admet une marge d’erreur médiane limitée à 8% pour ces estimations de loyers.

Investissement locatif

Connaître avec précision la valeur locative d’un bien est une donnée essentielle pour réaliser un investissement locatif. Meilleurs Agents a d’ailleurs réalisé une enquête inédite sur les villes où investir pour devenir propriétaire d’un studio de 20 m² de manière autofinancée en 20 ans, le tout avec un apport inférieur à 15.000 €. Il s’agit donc de trouver des biens procurant des revenus locatifs qui couvrent la totalité des frais liés à l'achat et les charges courantes, tels que les frais d’agence et de notaire, la taxe foncière, l’impôt sur le revenu, les charges de copropriété et les frais d’entretien courant acquittés, sans oublier bien sûr la mensualité du prêt et son assurance. L’impôt est calculé avec l’hypothèse d’un régime micro-foncier et d’un taux d’imposition à 30%.

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Pour déterminer les communes offrant le plus fort potentiel, les équipes scientifiques de Meilleurs Agents ont passé au crible les 200 plus grandes villes de France et n’en ont retenu que 72 où un apport inférieur à 15.000 € permet un autofinancement. Pour aller plus loin que le simple aspect financier immédiat, les risques de non-location du bien et de dépréciation du prix ont également été pris en compte.

10 villes se détachent

Au final, seules 10 destinations se détachent (toutes des villes moyennes) : Limoges, Pau, Poitiers, Brest, Clermont-Ferrand, Besançon, Nancy, Nîmes, Saint-Martin-d’Hères et Arras.

Poitiers est par exemple perçue comme une valeur sûre par Meilleurs Agents du fait de sa forte population étudiante (plus de 30%), de sa demande importante pour les studios (1/3 des locataires d’appartements du parc privé occupent ce type de bien) et de son marché immobilier dynamique. Dans le même esprit, Nancy offrirait en prime de belles perspectives de plus-values à la revente. A noter que grâce à des prix aux m² très abordables (environ 1.400 €), Limoges se distingue par un apport nécessaire d’à peine plus de 3.000 € pour que les loyers d’un studio de 20 m² ne couvrent tous les frais d’acquisition et de gestion.