1% des communes françaises concentrent une bonne partie de la construction de logements

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L'Institut des hautes études pour le logement souligne que les modèles locaux de production du logement dépassent ainsi souvent les distinctions « urbain/rural » et « marché tendu/détendu » qui fondent pourtant une partie de la politique du logement.

On se doutait que la production de logements neufs était loin d’être uniforme sur le territoire français mais une étude de l'Institut des hautes études pour le logement (IDHEAL) s’avère particulièrement révélatrice et bat en brèche quelques idées reçues. Alors que la construction annuelle de logements en France a varié au cours de la dernière décennie entre 305.000 et 380.000 unités, soit en moyenne de 340.000 logements mis en chantier chaque année, il existe une forte concentration spatiale et beaucoup de territoires ne construisent pas.

350 communes très bâtisseuses

L'institut de recherche et de formation observe qu’entre 2010 et 2019, seulement 1% des communes ont représenté 40% de la construction. Parmi les 350 communes les plus bâtisseuses (pour environ 35.000 communes en France), on trouve bien sûr des métropoles comme Lyon, Bordeaux et Montpellier mais aussi des zones moins urbaines comme la communauté d’agglomération du pays de Gex et la communauté de communes du Genevois près de la frontière Suisse ou encore le cas particulier de l'Île d'Oléron.

A l’inverse, 60% des communes n’ont construit aucun ou un seul logement en moyenne chaque année au cours de ces 10 ans. Ces communes très peu bâtisseuses sont particulièrement concentrées dans les régions Centre-Val de Loire, Bourgogne-Franche Comté, Grand Est et Hauts-de-France. Elles figurent aussi dans la fameuse « diagonale du vide », cet axe allant du sud-ouest au nord-est étant particulièrement peu actif sur le plan de la production résidentielle.

Des réflexions en matière de politique du logement

L'institut de recherche et de formation souligne que les modèles locaux de production du logement dépassent ainsi souvent les distinctions « urbain/rural » et « marché tendu/détendu » qui fondent pourtant une partie de la politique du logement. Cette étude confirme au passage les limites du zonage actuel (A, B1, B2, C) qui conditionne les aides au logement comme le PTZ ou le Pinel en montrant quelques découplages géographiques notables. Béziers-Méditerranée, Brest Métropole, le Grand Chambord ou Cœur Savoie sont ainsi classés en zones non tendues ou peu tendues alors que ces groupements de communes démontrent une bonne dynamique bâtisseuse.

De quoi s’interroger aussi sur l’application du ZAN (Zéro Artificialisation Nette) qui viendra sans doute réduire la dynamique de construction dans les territoires qui bénéficient de moins de gisements fonciers en renouvellement urbain et modifier les stratégies des « maires bâtisseurs ». L’IDHEAL souligne que certaines familles de territoires, comme les intercommunalités du périurbain, artificialisent de moins grandes surfaces pour le même nombre de logements construits.

Les auteurs de l’étude remarquent aussi que ce sont dans les territoires où l’on construit le plus que les prix sont les plus élevés et continuent de monter rapidement. Peut-être que la situation serait pire avec moins de construction mais cela pose quand même la question de l’efficacité du « choc d'offre » pour modérer les prix, un mécanisme qui figure souvent dans l'analyse de la politique du logement.

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