SCPI : "faut-il les détenir en direct ou via l'assurance-vie?"

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Nicolas Minard, dirigeant de I.C.E. Finance et formateur à l’Aurep

ICE Finance

Cela n’a échappé à personne, mais depuis quelques années déjà, le placement en « pierre papier » a connu un très bel essor en France. Les offres se sont élargies, améliorées et adaptées aux besoins des épargnants et investisseurs. En cause, un rendement brut largement supérieur aux taux des placements sans risques et une apparente sécurité, chère voire très chère aux yeux des Français.

Nombre de mes confrères et amis, CGP ou banquiers, conseillent à leurs clients, et de manière assez systématique, pour ne pas dire systémique, de loger les parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation, afin d’éviter une fiscalité des revenus fonciers, qui n’a cessé d’augmenter au cours des dernières années.

Si ce dernier point est parfaitement exact, j’aimerais cependant attirer l’attention sur l’impact des frais de gestion d’un contrat d’assurance vie, aux alentours de 1 % par an, sur une longue période.

Lorsque votre SCPI rapporte 3.5 % et que vous avez 1 % de frais de gestion car vous la détenez au travers d’un contrat d’assurance-vie, cela représente 29 % de prélèvement, c’est-à-dire pas tellement moins, dans certains cas, qu’une bonne fiscalité des revenus fonciers (taux marginal d’imposition + prélèvements sociaux au taux global de 17.2 %).

Ainsi, le match devrait donc se jouer sur d’autres terrains, et pour ce faire il est important d'aborder les autres points d’attention ou d’opportunités concernant la pierre-papier.

* Ce comparatif a été réalisé en collaboration avec Romain Moulin, conseiller chez I.C.E. Finance

Conséquences du mode de détention de parts de SCPI
Source : I.C.E. Finance
En directVia un contrat
PropriétaireLes parts de SCPI appartiennent au souscripteur, soit en pleine propriété, nue-propriété ou usufruit.Au sein du contrat d’assurance-vie, c’est l’assureur qui est propriétaire des parts. Le souscripteur est détenteur d’une créance contre la compagnie d’assurance.
Fiscalité sur les revenusFiscalité des revenus fonciers. Le revenu net déterminé après déduction de certains frais est soumis à la fois au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%). Cela génère une CSG déductible au taux de 6,8% l'année de paiement des PS. >Pas de flat tax, mis à part pour la fraction minime de revenus financiersFiscalité de l'assurance-vie. En cas de rachat partiel, seule la fraction représentative des intérêts au sein du contrat est taxée.
LiquiditéElle est réglementée par l'AMF et dépend de la structure de la société. > Si la société est à capital fixe, un marché secondaire est organisé par la société de gestion. Les prix sont fixés librement par l'offre et la demande. > Si la société est capital variable, le rachat des parts se fait directement par la SCPI. la valeur est connue à l'avanceElle est assurée par la compagnie d'assurance. c'est à elle de revendre les parts.
Souscription à créditPossibleImpossible
ChoixChoix très large de SCPI de rendement et de SCPI de défiscalisation.Choix restreint de SCPI (catalogue du contrat de l’assureur), sauf à faire agréer une nouvelle SCPI par l’assureur (situation assez rare)
FraisLes frais de souscription (jusqu'à 12%) sont compris dans le prix des parts. > Les frais de gestion sont de 10% HT au maximum sur les produits locatifs et de 5% HT au plus sur les produits financiers. > Frais de cession : une commission peut être versée au vendeur sur le marché secondaire. Pour les cessions directes entre vendeur et acheteur, des frais fixes (d'une centaine d'euros) sont dus par le cessionnaireLes frais de souscription peuvent atteindre 12%. > Concernant les frais de contrat, ils varient de 0% à 5% à l'entrée. Les frais de gestion sont quant à eux compris entre 0,9% et 1,2%. > Dans le cas de SCPI, la compagnie peut retenir jusqu'à 10% du revenu. > Enfin, des frais d'arbitrage peuvent être appliqués (jusqu'à 0,75%).
Fiscalité à la reventeFiscalité soumise à la plus-value immobilière des particuliers. Exonération d’impôt au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.Fiscalité des rachats
IFIDéclaration obligatoire pour les détenteurs de parts en pleine propriété. La société de gestion envoie un IFU avec les montants à déclarer. > En cas de démembrement, l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété sauf si le démembrement provient d'une succession.Les créances d'assurance-vie sont exonérées depuis le passage à l'IFI. > Cependant la valeur représentative des actifs immobiliers est à déclarer par le contribuable. > En pratique, la compagnie adresse un courrier pour indiquer la part taxable du contrat.
Fiscalité en cas de décèsLa valeur des parts de SCPI rentre dans l’actif successoral avec une taxation comme n’importe quel bien et actif du patrimoine.Les différentes fiscalités (990I en cas de versement avant 70 ans, 757B pour les versements après 70 ans, exonération pour certains anciens contrats) peuvent s’appliquer en fonction de la date de souscription du contrat, de l’âge du souscripteur et de la date du versement des primes.
Transmission en cas de décèsLes parts de SCPI se retrouvent dans l'actif de la succession et sont transmises aux héritiers selon les règles civiles de succession.Les parts ne sont pas transmises. C'est le capital du contrat qui est transmis. Il est considéré comme hors succession, sauf primes manifestement exagérées.

*Un problème informatique nous a conduit à publier initialement un tableau erroné (texte incomplet). Nous prions nos lecteurs de bien vouloir nous excuser pour cet incident.

Nicolas Minard

Le CV de Nicolas Minard

Dirigeant, I.C.E. Finance

Nicolas Minard est conseiller en gestion de patrimoine indépendant au sud de Limoges et formateur en gestion de patrimoine au sein de l'Aurep (Clermont-Ferrand). Doté d’une expérience bancaire de 16 ans au sein d’un grand groupe régional, il est double diplômé en gestion de patrimoine et ingénierie patrimoniale du chef d’entreprise auprès de l’université de Clermont-Ferrand. Il est spécialisé dans le conseil en stratégie patrimoniale et dans le courtage en financement pour une clientèle internationale.

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