Tribune de Laurent Boissin, Directeur Général Adjoint de Perial Asset Management.
Alors que la réforme du système de retraite par répartition occupe l’actualité politique et sociale de ce début d’année 2023, l’immobilier reste une des pistes privilégiées par les Français pour investir à long terme, préparer leur avenir et se constituer un revenu complémentaire éventuel après leur départ en retraite. Or sur le marché de l’investissement immobilier, l’épargne immobilière et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) en particulier, occupent depuis quelques années une place de plus en plus importante. Le niveau de collecte des SCPI s’est accéléré en 2022 et devrait dépasser les 10 milliards d’euros, portant la capitalisation totale des SCPI au-delà des 80 milliards d’euros.
Pour rappel, les SCPI sont des investissements immobiliers collectifs qui permettent aux particuliers de devenir propriétaires d'un patrimoine diversifié, pouvant comprendre des immeubles de bureaux, des résidences de services, des hôtels, des commerces, etc... Pour certaines SCPI, ces immeubles peuvent être localisés en France ou ailleurs en Europe, offrant ainsi également une diversification géographique aux porteurs de parts du patrimoine.
Avec la hausse des taux d’intérêts, l’inflation, mais aussi l’évolution des modes de travail et sa répercussion sur l’immobilier d’entreprise au niveau européen, de nombreux facteurs à fort impact sur le marché des SCPI vont marquer l’année 2023. Pour les sociétés de gestion, l’enjeu sera donc dans les années à venir de piloter avec toujours plus de finesse et de réactivité le patrimoine de leurs fonds.
Des investissements à privilégier en période d’inflation
L'inflation peut avoir un impact négatif sur les investissements financiers classiques, tels que les obligations ou les actions. Cependant, l’achat de parts de SCPI peut être considéré comme un moyen de protéger ses investissements, car les loyers potentiels perçus sont indexés. En France par exemple, sur l'indice des loyers des activités tertiaire (ILAT) et l’indice des loyers de l'immobilier commercial (ILC). Selon les chiffres de l’Insee, ces indices ont augmenté respectivement de 5,88% et de 5,37% ce trimestre par rapport au 3e trimestre 2022.
En France, comme ailleurs en Europe avec d’autres indices domestiques, ces indexations permettent de répercuter les effets de l’inflation au niveau des baux, donc des loyers potentiellement encaissés. Si ces répercussions peuvent et doivent être adaptées aux capacités des locataires, elles permettent d’améliorer la performance potentielle des SCPI qui jouent ainsi à plein leur rôle d’investissement défensif en période d’inflation.
L’ESG et l’ISR de plus en plus importants
Comme elles l’ont démontré ces dernières années, les SCPI restent donc des produits résistants, qui proposent dans le paysage de l’épargne actuelle des taux de distributions solides, cette année encore supérieurs à 4% en moyenne. Pour que ces performances s’inscrivent dans le temps, et avec l’évolution d’un marché immobilier où les investissements se concentrent sur les meilleurs actifs alors que d’autres voient leurs valeurs s’éroder, la mise en place de stratégies de gestions responsables va se généraliser. Travailler pour améliorer la résilience des immeubles face au changement climatique, diminuer leurs consommations énergétiques ou orienter les investissements vers les immeubles les plus responsables et plus attractifs aura un effet vertueux sur la performance des fonds. Les investisseurs immobiliers européens vont ainsi continuer de prendre en compte les critères Environnementaux Sociaux et de Gouvernance (ESG) pour réaliser leurs acquisitions.
Les épargnants et les investisseurs institutionnels toujours plus concernés dans leurs quotidiens par les problématiques environnementales, mais également sociales, sont à la recherche de fonds qui répondent à ces critères extra-financiers. La mise en place du label Investissement Socialement Responsable (ISR) sur les fonds immobiliers en 2020 va dans ce sens. Aujourd’hui l’offre de fonds labélisés ne cesse de s’étoffer.
Des immeubles plus responsables, un atout pour la performance
Face à une demande toujours plus forte, concernée et exigeante, les sociétés de gestion capables de mettre en place les stratégies de prise en compte des critères ESG les plus efficaces tireront leur épingle du jeu. D’abord au moment de l’acquisition. Puis pendant l’exploitation des immeubles, en améliorant leurs qualités et leur attractivité, donc en attirant et en fidélisant les locataires qui font, in-fine, la performance potentielle des fonds.
Cette expertise immobilière, technique, ainsi que la capacité à être transparent sur les stratégies de gestions mises en œuvre sont, et seront dans les années à venir, les conditions nécessaires à cet alignement vertueux des intérêts des locataires, des intérêts des investisseurs et de ceux de la société de gestion.
