Tribune de Laurent Boissin, Directeur Général Adjoint de Perial Asset Management.
L’investissement dans la pierre reste un choix d’épargne attractif pour de nombreux Français. Mais il peut aussi se révéler très contraignant : visites, achat, travaux, location, entretien et revente sont autant d’étapes d’un parcours semé d’embuches. Sans oublier que plus le bien est éloigné géographiquement, plus la connaissance du marché locatif se révèle complexe.
Pour éviter les contraintes inhérentes à l’acquisition d’un ou plusieurs biens physiques, de plus en plus de Français se tournent vers la SCPI. Une Société Civile de Placement Immobilier investit dans des actifs immobiliers, via les capitaux de ses épargnants, pour constituer un patrimoine diversifié. Elle est gérée par une société de gestion, agréée par l’AMF, qui collecte des fonds auprès des investisseurs et sélectionne des immeubles qui correspondent à la stratégie du fonds.
Multiplier les opportunités immobilières avec les SCPI européennes
Outre le fait de s’épargner de fastidieuses démarches, l’un des grands intérêts de ce dispositif est de pouvoir viser toutes les typologies d’actifs - immeubles, commerces, bureaux, EHPAD, retail parks, centres médicaux et d’accéder à l’immobilier professionnel, une catégorie plutôt réservée aux investisseurs institutionnels.
Pour diversifier davantage son portefeuille, règle de base de tout bon investisseur, il est possible d’opter pour des SCPI investissant tout ou partie de leur collecte en zone Euro, hors de France. Fonctionnant sur le même principe que leurs homologues investies à 100% au niveau national, celles-ci vont permettre d’élargir le territoire de prospection des sociétés de gestion et de profiter ainsi des meilleures opportunités immobilières sur chaque marché, tout en mutualisant le risque locatif en exposant leurs patrimoines à différents territoires et différents cycles économiques.
Chez PERIAL AM, nous achetons ainsi pour le compte des fonds que nous gérons des immeubles situés dans les métropoles dynamiques de la zone euro. Nous investissons en Allemagne, aux Pays Bas, en Belgique, en Espagne, en Italie, récemment au Portugal et nous prospectons également en Irlande et dans d’autres pays européens.
Une fiscalité souvent plus avantageuse
Côté fiscalité, ces SCPI présentent des avantages très intéressants. Si la réglementation fiscale peut varier d’un pays à l’autre, il est important de noter que lorsqu'un investisseur domicilié en France détient des parts d'une SCPI européenne, les revenus perçus sont d’abord soumis à l'impôt du pays où se trouve le bien, puis théoriquement soumis de nouveau à l’impôt en France.
Pour éviter une double imposition de ces revenus fonciers de source européenne, les conventions fiscales conclues entre les pays de la zone Euro concernés et la France prévoient deux types de méthodes d’élimination de la double imposition. Les mécanismes de calculs varient en effet en fonction du pays dans lesquels la SCPI investit.
Exemption ou imputation pour éviter la double imposition
Pour les investissements réalisés en Allemagne, en Espagne ou en Italie par exemple, l’investisseur bénéficie, en France, d’un crédit d’impôt égal à l’impôt dû en France à raison des revenus fonciers de source étrangère (ce qui revient, pour l’investisseur, à une exonération en France de ces revenus étrangers, sous réserve de leur effet induit sur son taux effectif d’imposition). Il s’agit de la méthode de l’imputation.
Pour les investissements réalisés en Belgique, au Portugal ou aux Pays-Bas, on applique la méthode de l’exemption. Dans ce cas, les revenus de source étrangères sont purement et simplement exonérés d’impôt en France. Ils sont uniquement pris en compte dans la base d’imposition de l’investisseur afin de déterminer le taux effectif d’imposition applicable à ses autres revenus.
Exonération de prélèvements sociaux
Ces deux modes de calcul donnent des résultats similaires et permettent aux porteurs de parts de SCPI de ne pas être imposés, de nouveau, sur des revenus qui ont déjà subi une fiscalité locale. Ils permettent de gommer la fiscalité française sur les revenus fonciers étrangers (qui, dans la plupart des cas, serait moins avantageuse que la fiscalité locale que ces revenus ont déjà supportée) et en particulier les prélèvements sociaux, soit une économie de 17,20%.
Il est important de noter que ces deux méthodes de calcul de l'impôt sont soumises à des conditions et des limites spécifiques, qui peuvent varier selon les pays et les conventions fiscales. Il est donc conseillé de consulter un professionnel de la fiscalité afin de connaître ces dernières.
Faire confiance à des acteurs aguerris
Enfin, il est important de distinguer les SCPI qui se concentrent sur des biens immobiliers en Europe ou ailleurs à l’étranger, et celles qui privilégient uniquement la zone euro. Dans ce dernier cas, le risque de change, qui peut être positif ou négatif, est éliminé d’emblée.
Au regard de tous ces aspects - diversification de son portefeuille, facilité d’accès à des marchés éloignés et fiscalité plus avantageuse -, les SCPI européennes représentent des outils innovants et modernes à étudier de près lorsque l’on souhaite optimiser son épargne.
Il faut néanmoins rappeler que, comme tout placement financier, investir dans ce type de dispositif présente des risques. C’est pourquoi il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel, Conseiller en gestion de patrimoine, ou directement auprès des sociétés de gestion.
