Tribune de Jean-Marie Souclier, Président de Sogenial Immobilier.
Acheter des parts de SCPI en démembrement est l’un des modes d’acquisition de SCPI, avec l’achat au comptant ou le crédit immobilier. Sans rentrer dans les détails de démembrement, il s’agit de séparer l’usufruit et la nue-propriété. Succinctement, avec les SCPI démembrées, l’usufruitier va donc percevoir les loyers liés à son investissement, tandis que le nu-propriétaire, sera, de facto, le seul véritable propriétaire des parts. Le système de la SCPI démembrée offre aux investisseurs, un formidable outil de pilotage de leur patrimoine doublé d’un cadre astucieux, s’il est employé dans une approche globale. Par ailleurs, c’est un mécanisme simple à comprendre, sécurisé et décorrélé des marchés financiers.
L’intérêt au niveau patrimonial
On considère la plupart du temps, le démembrement à l’aune du seul nu-propriétaire. En effet, l'intérêt grandissant des investisseurs pour ce mode d’acquisition, perçu il y a peu de temps encore comme relativement atypique, permet de contourner habilement une fiscalité sur les revenus immobiliers, parfois confiscatoires, surtout pour les contribuables les plus fortement imposés.
Rappelons que le nu-propriétaire en SCPI a, la plupart du temps, pour objectif principal, de continuer à se constituer un patrimoine immobilier avec une décote, puis de percevoir des revenus complémentaires au terme du démembrement. Pendant la séparation des droits, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu foncier et donc ne paie pas de charges, pas plus que d’impôt…ni d’IFI.
Les principaux concernés par l'acquisition des parts de SCPI en nue-propriété sont naturellement les contribuables fortement imposés et n'ayant pas besoin de revenus complémentaires à court et moyen terme.
Les avantages, ici, sont clairement identifiés avec l’objectif pour l'investisseur de diminuer drastiquement ses impôts relatifs à ses autres revenus fonciers, notamment s’il a recours au crédit avec la possibilité d’imputer les intérêts d’emprunts sur ces derniers.
L’intérêt au niveau successoral
Les SCPI démembrées ont aussi un intérêt sur le plan des successions. En effet, le démembrement viager offre à l’associé, la possibilité de séparer en amont usufruit et nue-propriété afin d’anticiper et d’optimiser la transmission d’une partie de son patrimoine. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété étant déterminées selon le barème légal, c’est-à-dire en fonction de l’âge de l’usufruitier. On le voit bien ici, l'objectif est double : obtenir des revenus complémentaires et anticiper sa transmission, voire protéger le conjoint survivant.
La nue-propriété peut donc être dévolue aux héritiers grâce aux abattements prévus par le fisc via le don manuel et l’abattement pour donation et succession. Dans cette hypothèse, les parents conservent généralement l’usufruit et perçoivent les dividendes de la SCPI, jusqu’à leur décès. Il en résulte que les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété des parts, sans frais ni droits de succession et commencent, à leur tour, à engranger les revenus de la SCPI, reconstituée, désormais, dans tous ses droits.
De nombreux profils d’investisseurs concernés
On pense parfois, à tort ou du moins limitativement, que seuls les investisseurs lourdement imposés sont intéressés par le dispositif de démembrement. Pourtant, d’autres catégories d'épargnants peuvent bénéficier des atouts de ce montage :
- Comme les jeunes trentenaires, déjà bien installés dans la vie active, qui n’ont pas besoin de revenus immédiats et qui peuvent, par exemple allouer chaque mois 200 ou 300 € sur des parts en nue-propriété. Ceci, afin de reporter la fiscalité et les revenus complémentaires dans quelques années ; bref, au moment le plus favorable qu’ils auront choisi.
- Ou pour des personnes qui, arrivant à un âge plus avancé, vont souscrire des parts de SCPI en nue-propriété, en prévision de la date de leur départ à la retraite. Ceci, afin de faire coïncider la durée de démembrement (entre 6 et 15 ans par exemple) avec une baisse probable de leurs revenus à venir.
De plus, les SCPI démembrées via un usufruit temporaire peuvent être indiquées si un parent souhaite aider un enfant, tout en évitant un risque de déperdition du capital. C’est une technique de gestion de patrimoine utile pour aider un de ses enfants à terminer ses études et lui garantir un flux de revenus stables sur une période déterminée.
In fine, vous l’aurez constaté, les parts de SCPI démembrées, grâce à leur grande flexibilité, répondent à plusieurs objectifs parfois diamétralement opposés, dans la construction et l’optimisation de son patrimoine au fil du temps.
