« Le démembrement de propriété : un cadre fiscal avantageux »

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Tribune de Christian Cacciuttolo, président de l’Union Nationale d’Epargne et de Prévoyance (UNEP).

UNEP

Le droit de propriété regroupe 3 prérogatives :

  • L’usus qui est le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien.
  • Le fructus qui est le droit de percevoir les fruits (revenus) d’une chose ou d’un bien.
  • L’abusus qui est le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner ou modifier).

C’est la séparation de certaines de ces prérogatives qui donne lieu à la création de deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier dispose d’un droit temporaire de jouissance et d’usage du bien, contractuel ou en viager. Le nu-propriétaire dispose du bien, à son extinction, il devient alors plein propriétaire.

Le démembrement immobilier

Dans le cadre immobilier, l’usufruit donne le droit d’usage, de jouissance du bien, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits. A l’inverse, la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, sans disposer pour autant du droit d’en jouir.

Grâce au démembrement immobilier « viager » les parents peuvent donner la nue-propriété à leur enfant et en conserver la jouissance. Cela permet d’anticiper leur succession tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. La transmission ne portant que sur la nue-propriété, sa valeur ne correspond donc qu’à une fraction du prix du bien. Au décès des parents, l'enfant devient pleinement propriétaire sans droits de succession. Durant la période de démembrement, les parents conservent la jouissance du bien, pour l'occuper ou le louer, tandis que l'enfant ne supporte ni les charges ou impôts, qui sont à la charge des usufruitiers. C'est notamment le cas de l'éventuel IFI.

Cependant, un bien immobilier peut également faire l’objet d’un démembrement « temporaire », notamment dans le cadre de l’investissement en SCPI. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI à la fin prévue du démembrement. L’usufruitier perçoit de son côté les revenus durant toute la durée du démembrement sur la base de la valeur en pleine propriété des parts.

Les intérêts sont ici multiples. L’usufruitier bénéficie d’un placement de trésorerie long terme rémunérateur. Il perçoit les dividendes de la SCPI sur la valeur de souscription en pleine propriété alors qu’il n’en a financé qu’une partie. De plus, pour une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés, l’investissement est amorti fiscalement (= réduction d’IS). Le nu propriétaire va de son côté bénéficier d’un effet de levier (achat des parts à prix décoté) sans fiscalité sur la plus-value (et sans IFI pendant le démembrement). Il sera plein propriétaire au terme et percevra alors les revenus.

Le démembrement d’un contrat de capitalisation

L’usufruit peut porter sur tous les biens meubles ou immeubles, y compris sur une somme d’argent (il s’agit dans ce cas d’un quasi-usufruit). La souscription démembrée à un contrat de capitalisation permet de réinvestir une somme préalablement démembrée dans un actif financier. Comme pour un immeuble, l’usufruitier va percevoir les fruits (intérêts du contrat) et le nu-propriétaire sera propriétaire et détenteur du contrat. En cas de modification du contrat (opération, rachat, clôture), l'accord des deux parties sera nécessaire.

L'investissement démembré dans un contrat de capitalisation permet de ne pas perdre l'avantage fiscal du démembrement précédemment effectué. Le contrat de capitalisation va offrir la possibilité d'investir les fonds démembrés dans des supports diversifiés (SCPI, OPCVM, Fonds euro croissance…) permettant une meilleure répartition des avoirs (à comparer à 1 seul immeuble). En cas de décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Dès lors, le nu-propriétaire se retrouve souscripteur unique du contrat de capitalisation, sans droits de succession supplémentaires.

Christian Cacciuttolo

Le parcours de Christian Cacciuttolo

Président, UNEP

Après avoir été l’un des associés historiques de Sofidy, société de gestion de SCPI, de 1987 à 2018. Christian Cacciuttolo crée en 2000 l’UNEP (Union Nationale de l’Epargne et de Prévoyance), une plate-forme d'assurance vie qui propose à ses partenaires des solutions d'épargne et de prévoyance innovantes pour optimiser la gestion de leur patrimoine. Les contrats de l’UNEP intègrent toutes les classes d'actifs (assurance vie, retraite, prévoyance ainsi que des fonds immobiliers de référence (Immorente, Efimmo...).

Le contrat phare de l'UNEP « Multisélection Plus » compte plus d'une dizaine de SCPI à des conditions d'accès privilégiées. L'essentiel des contrats d'assurance vie de l'UNEP sont des contrats associatifs permettant de parler d'une seule voix aux assureurs. Depuis 2012, Christian Cacciuttolo est également vice-président du GRAP (Groupement d’Associations de Prévoyance avec 260.000 adhérents) .

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