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Tribune de Christian Cacciuttolo, président de l’Union Nationale d’Epargne et de Prévoyance (UNEP).
Création de revenus, capital à faire fructifier, constitution de patrimoine, les SCPI peuvent répondre à toute stratégie patrimoniale avec des avantages en terme de transmission. Voici un récapitulatif des possibilités offertes par ce placement incontournable.
Création de revenus
Vous souhaitez créer des revenus réguliers ? Il faut tout d’abord savoir si c’est dans un but immédiat ou à échéance.
En fonction de votre projet, le mode d’acquisition pourra être déterminé :
- Soit avec des parts souscrites en direct en pleine propriété au comptant : tous les mois un revenu sera perçus au prorata du nombre de part souscrites. Cela peut convenir à des personnes ayant un taux d’imposition faible ou ayant besoin de revenus complémentaires immédiats, afin de compléter sa retraite par exemple.
- Soit au travers d’un contrat d’assurance-vie qui permet par exemple de mettre en place des rachats programmés en utilisant tout ou partie des revenus de la SCPI. Cela peut convenir à des personnes recherchant une plus grande souplesse et ayant un taux d’imposition élevé.
Capitalisation
Je dispose d’un capital et je veux le faire fructifier :
- J’achète des parts en direct en pleine propriété, à crédit pour que les revenus de toutes ces parts soient équivalents au montant des remboursements.
- J’achète des parts dans un contrat d’assurance vie et je laisse capitaliser les revenus à l’intérieur de ce même contrat. J’évite ainsi toute fiscalité.
- J’achète des parts uniquement en nue-propriété temporaire et récupère la pleine propriété des parts au terme de la convention.
Création de capital
Vous souhaitez vous créer un capital ? Lorsque l’on fait une acquisition à crédit 100% ou partielle, la SCPI permet, avec ou sans apport, d’utiliser les revenus tout en se constituant un patrimoine grâce à un emprunt dont les intérêts seront déductibles du revenu foncier.
Financer à crédit votre achat de parts de SCPI vous permet d'optimiser votre investissement en bénéficiant d’un effet de levier. En effet, un tel montage vous permet de créer une source de revenus pérenne en mobilisant très peu de capital et en consacrant la totalité des loyers reversés par la SCPI au remboursement de l’emprunt qui a permis de l’acheter.
Vous pouvez aussi acheter des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie et utiliser les revenus pour racheter au sein de ce même contrat de nouvelles parts.
Vous pouvez également effectuer des versements réguliers, certains contrats le permettent à partir de 100 euros par mois.
Fiscalité
Dans un le cas où vous décidez d’acheter des parts de SCPI en direct, les revenus perçus seront considérés comme des revenus fonciers. Ils seront donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La SCPI est également susceptible de générer des revenus financiers qui seront eux aussi soumis à l’impôt sur le revenu. Enfin, des plus-values peuvent être générées lors de la vente de vos parts.
Transmission
Contrairement à l’immobilier d’usage, les SCPI ne sont pas affectées à un attachement familial, ce qui facilite la démarche de la transmission. Un portefeuille de SCPI peut être divisé en autant de groupes de bénéficiaires que l’on peut imaginer, sous réserve de respecter la contrainte de conserver un nombre entier de parts pour chaque bénéficiaire.
Avec les SCPI, la gestion est totalement déléguée à un professionnel, la société de gestion, dans un cadre juridique sécurisé est contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Pour les héritiers, les parts de SCPI ne représentent jamais un coût en trésorerie, les revenus versés aux associés étant nets de toutes les charges immobilières.
Souplesse de partage
Mais le grand avantage des SCPI dans le cadre des donations réside dans leur souplesse de partage. Chaque héritier lors d’une transmission est pleinement propriétaire de ses parts et peut agir indépendamment des autres héritiers.
Il est possible également d’anticiper la transmission de son patrimoine en effectuant la donation de la nue-propriété de ses parts à ses enfants par exemple. Ainsi, ceux-ci deviendront pleins propriétaires au moment du décès de plein droit sans passer par la case fiscalité. Les clefs de répartition entre usufruitiers et nus-propriétaires sont fixées selon l’art. 669 du Code Général des Impôts.
On comprend donc tout l’intérêt des SCPI, qui permettent d’organiser son patrimoine immobilier de façon à le rendre aussi facilement et équitablement partageable que son patrimoine financier (en nature et en valeur). Ceci tout en conservant les avantages de la classe d’actifs immobilière : rendement élevé, risque modéré, protection à long terme contre l’inflation.
