« La Société Civile Immobilière : petit guide de l’investisseur »

Alternatives Avis d'Expert 0

Nicolas Minard, dirigeant de I.C.E. Finance, avec Ludovic Martin.

ICE Finance

Mieux gérer les pouvoirs en évitant l’indivision

Si vous achetez un bien à plusieurs ou si vous héritez d’un bien avec vos frères et sœurs, vous serez alors en indivision. Ce cadre juridique n’est pas considéré comme le plus souple et le plus stable : nul n’est contraint d’y rester, comme nous indique l’article 815 du code civil et les règles de gestion, de conservation et d’administration sont édictées par le code civil et ne laissent que peu de souplesse.

Au contraire, en SCI, les statuts vous permettent d’aménager sur-mesure, avec une grande latitude, les pouvoirs des associés et du gérant sur les biens en fonction de votre stratégie. Vous pouvez par exemple, au travers d’une rédaction appropriée des statuts, définir les « pleins pouvoirs » en tant que gérant sur les biens possédés par votre SCI, dans le cadre d’une transmission anticipée de votre patrimoine.

Accéder à l’Impôt sur les Sociétés

Seule la détention du bien à travers une société vous permet d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Dans une détention en direct, vous êtes cantonnés à l’Impôt sur le Revenu (IR) et aux prélèvements sociaux du patrimoine.

Or, l’IS vous permet entre autres :

  • de choisir chaque année de vous distribuer ou non les bénéfices de la SCI ;
  • d’amortir comptablement et fiscalement la valeur de construction des biens immobiliers ;
  • de bénéficier de la progressivité de l’IS, avec un taux réduit à 15% jusqu’à 38.120€ de résultat.

Le choix du statut fiscal de votre SCI est primordial : il doit être compris et calculé dès l’origine pour éviter toute mauvaise surprise.

Un outil puissant de transmission

Un schéma classique de transmission de patrimoine consiste à donner la nue-propriété d’un bien et d’en conserver l’usufruit (l’usage et/ou les revenus). Mais comment faire lorsque l’on a deux héritiers et un seul bien immobilier tout en évitant l’indivision ? La SCI vous apporte une plus grande flexibilité en vous permettant de démembrer des parts sociales, et non des biens, tout en gardant le contrôle de vos revenus sur ces biens.

Détenir les murs de votre entreprise tout en les séparant de votre activité

Au-delà de la transmission du patrimoine, la SCI est un très bon moyen de dissocier l’immobilier de l’entreprise de la société d’exploitation.

Lorsque vous cédez votre activité, vous pouvez alors garder les murs, ce qui vous permet de limiter le coût de vente mais aussi de conserver les revenus.

De nombreuses autres possibilités potentiellement pertinentes

Selon votre cas et vos objectifs, la SCI vous permet également :

  • de réaliser une tontine sur les parts ;
  • de détenir des SCPI en direct avec une fiscalité à l’IS (et donc d’éviter la fiscalité des revenus fonciers) ;
  • de créer des statuts prévoyant un objet large permettant de ne pas se limiter à l’immobilier, ce qui permettra à votre société civile d’investir dans des produits financiers ;
  • de mieux gérer les flux financiers, notamment à travers les comptes-courants d’associé.

Petite revue des erreurs qui peuvent vous coûter cher

  • Être associé dans une société, c’est tout d’abord « s’aimer »

En effet, choisir des associés « prête-nom » pourrait en cas de litige ultérieur amener l’administration fiscale à considérer comme nulle et fictive votre SCI ; c’est-à-dire comme n’ayant jamais existé. La définition d’une société est la suivante : c’est l’association de personnes qui s’apprécient et se respectent mutuellement dans le but de réaliser un gain ou de réaliser une économie.

A noter : une personne qui donne la nue-propriété de ses parts perd la qualité d’associé. En effet, seul le nu-propriétaire est juridiquement considéré comme associé. Il convient donc de toujours conserver une part en pleine propriété pour éviter que la société ne puisse être considérée comme fictive (en effet il faut au moins deux associés pour être en société) et pour garder ses prérogatives d’associé.

  • La résidence principale en SCI : attention aux écueils

En cas de décès d’un des deux membres d’un couple marié ou pacsé, la loi protège le survivant en lui accordant le droit d’habiter gratuitement pendant 12 mois dans la résidence principale. Malheureusement, si la résidence principale est en SCI, ce droit disparaît…

De la même manière, en cas de mariage et lorsque la résidence principale dépend totalement de la succession, la loi accorde à l’époux survivant un droit d’usage lui permettant de continuer à y vivre jusqu’à son propre décès, même si ses droits dans la succession sont épuisés. Or, là encore, si la résidence principale est en SCI, ce droit disparaît !

  • Les fausses routes fiscales :

Toujours sur la question de la résidence principale, sa détention en SCI vous retire un avantage fiscal : en effet, dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), vous avez le droit à un abattement de 30% sur la valeur de votre résidence principale, si et seulement si vous détenez ce bien en direct !

Aussi, attention à la location meublée dans le cadre d’une SCI à l’IR. En effet, d’un point de vue fiscal, cette activité est considérée comme un Bénéfice Industriel et Commercial (BIC) et aurait donc pour conséquence un assujettissement de fait à l’IS. Cela pourrait avoir des conséquences fiscales lourdes, voire très lourdes, comme l’imposition de la plus-value latente.

  • Un formalisme à ne pas négliger :

S’il parait évident à tout le monde de réaliser des statuts et de les enregistrer pour établir la création d’une SCI, il convient de ne pas oublier qu’une SCI est une société qui doit avoir une vie comme tous les autres types de société. Ainsi, il est impératif :

  1. d’organiser des assemblées générales où chaque associé est convié formellement
  2. de soumettre au vote en assemblée toutes les actions que le gérant ne peut décider seul ;
  3. de tenir une comptabilité.

Négliger ces formalités donnera des armes à l’administration fiscale pour contester l’existence de votre société, ce qui pourrait entrainer la nullité de celle-ci et de tous les avantages que vous avez pu obtenir.

Pour conclure, la réussite, dans le temps, d’une détention au travers d’une SCI s’inscrit dans une stratégie patrimoniale personnalisée, qui équilibre les pouvoirs et intérêts de chacun, tout en maîtrisant le cadre fiscal. Ainsi, une fois de plus, le « sur mesure » est un incontournable.

* Texte co-rédigé avec Ludovic Martin, Ingénieur Patrimonial.

Nicolas Minard

Le parcours de Nicolas Minard

Dirigeant, I.C.E. Finance

Nicolas Minard est conseiller en gestion de patrimoine indépendant au sud de Limoges. Doté d’une expérience bancaire de 16 ans au sein d’un grand groupe régional, il est double diplômé en gestion de patrimoine et ingénierie patrimoniale du chef d’entreprise auprès de l’université de Clermont-Ferrand. Il est spécialisé dans le conseil en stratégie patrimoniale et dans le courtage en financement pour une clientèle internationale.

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