Tribune de Mathilde Krieger, directrice générale de Novaxia Investissement.
L’immobilier est et restera un des produits préférés des ménages français afin de se constituer un patrimoine. Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), la collecte nette des fonds immobiliers grand public a progressé en 2022 de 47% pour dépasser les 16 milliards d’euros, un nouveau record dans un contexte économique par ailleurs plutôt anxiogène. Cette progression s’inscrit dans un secteur en plein bouleversement. L’année 2022 marque en effet un tournant qui doit pousser les investisseurs à envisager les investissements en immobilier selon une optique radicalement différente.
Un marché immobilier qui se fragmente
Jusqu’à l’an dernier, la baisse des taux d’intérêt avait soutenu les valorisations des biens immobiliers. Il suffisait « presque » d’acquérir un bien et de le conserver dans la durée pour enregistrer de façon passive une plus-value liée à la baisse des taux. Mais cet été, la Banque centrale européenne (BCE) a changé radicalement de stratégie afin de lutter contre l’inflation. Si la hausse des taux d’intérêt a conduit mécaniquement à renchérir le coût de financement, cette évolution pèse de façon inégale selon les secteurs.
Une différenciation est en effet en train de se mettre en place et il n’y a pas un seul et unique marché immobilier : le bureau versus le résidentiel ou encore les biens à haute performance énergétique versus les passoires thermiques. Selon une étude publiée au mois de novembre dernier par PwC & Urban Land Institute sur les perspectives des marchés immobiliers en Europe, l’immobilier résidentiel ferait partie des gagnants, tandis que l’immobilier de bureaux obsolètes dans les zones périphériques serait l’un des perdants. L’étude indique à ce titre que le rendement attendu dans l’immobilier de bureaux en périphérie urbaine est de 2,62% contre 3,99% pour le résidentiel classique et 4,10% pour les logements à prix abordables.
Une transformation des besoins
Dès lors, notre conviction est que le recyclage de ces bureaux s’avère indispensable et cela d’autant plus que la baisse attendue des rendements s’inscrit aussi dans une transformation sociétale. Avec le développement du télétravail depuis la crise sanitaire, les entreprises privilégient les locaux dans les centres-villes et boudent par exemple la deuxième couronne en Ile-de-France. Elles optent pour des surfaces parfois plus petites, mais plus flexibles et modulables, qui offrent un plus grand confort aux collaborateurs (proximité des transports, espaces communs aménagés...). Par conséquent, le nombre de locaux vacants en périphérie se multiplie. Leur croissance est estimée à 40% depuis 2019 selon une étude de BPCE Solutions Immobilières de septembre 2022. Ces bureaux situés dans des zones tendues en termes d’immobilier d’habitation peuvent faire l’objet d’un recyclage en immeubles résidentiels. En dépit des tensions récentes enregistrées sur ce marché, les fondamentaux sont très solides : l’offre est toujours inférieure à la demande, les besoins liés à la démographie vont croissants du fait du vieillissement de la population, de l’augmentation des divorces et du nombre de ménages monoparentaux.
Un spécialiste du recyclage urbain
Novaxia Investissement recycle des immeubles tertiaires, comme des bureaux obsolètes d’un point de vue environnemental et sociétal, pour en faire des logements à destination des particuliers, qui répondent aux nouvelles normes environnementales. Novaxia Investissement privilégie les acquisitions dans des zones où il y a un excès d’immobilier de bureaux et qui sont en même temps en tension en matière d’immobilier résidentiel.
Une stratégie diversifiante et à valeur ajoutée
Le potentiel de performance visé sur ce type de stratégie spécialisée en recyclage urbain est de l’ordre de 5% net de frais (non garantis et hors frais de distribution) pour les Sociétés Civiles éligibles à l’assurance vie. Les biens acquis le sont généralement avec une décote, compte tenu de leur caractère obsolète. Leur transformation permet ainsi de créer de la valeur et donc de générer une plus-value potentielle. Dans le contexte actuel, il apparaît comme nécessaire pour les investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier sur ce type de stratégie et de ne pas miser exclusivement sur les fonds majoritairement investis en immobilier de bureaux. N’est-ce pas temps de prendre contact avec votre conseiller en gestion de patrimoine ou banquier pour recycler vos allocations immobilières dans ce sens ?
