« Face à la hausse des taux, il faut miser sur de nouvelles catégories de SCPI »

« Face à la hausse des taux, il faut miser sur de nouvelles catégories de SCPI »

Tribune de Jean-Marie Souclier, Président de Sogenial Immobilier.

« Face à la hausse des taux, il faut miser sur de nouvelles catégories de SCPI »
Crédit photo © Sogenial Immobilier

Dans un contexte de hausse généralisée des taux d’intérêt, l’analyse de rentabilité des SCPI doit considérer à la fois la distribution de dividendes et la valorisation des parts. Pour être attractives, de récentes SCPI proposent des investissements à l’échelle européenne et le démembrement de propriété.

Avec la remontée généralisée des taux d’intérêts, depuis plusieurs mois, les marchés sont en effet revenus dans une aire de normalité, celle où l’argent vaut quelque chose. Il faut entendre cela au sens de son coût et donc de sa rentabilité. Pendant des années, on pouvait emprunter de l’argent presque gratuitement et en corollaire l’argent disponible n’était plus rémunéré, voire, il engendrait un coût.

L’argent ayant retrouvé sa valeur, de nombreux placement ont gagné en attrait pour les épargnants et les investisseurs. Le taux livret A, qui se situait à 0,5% au 1er janvier 2022, est à 3%, aujourd’hui et il pourrait atteindre 4% au mois d’août. Les taux des fonds en euros ont aussi retrouvé des couleurs, même si globalement, ils restent en dessous du niveau du livret A. Cependant, les nouveaux fonds qui misent sur l’obligataire se situent plutôt autour de 4% aujourd’hui.

Dans ce contexte, pourquoi continuer à acheter des parts de SCPI, dont le rendement moyen 2022 était de 4,53%, surtout avec une fiscalité importante ? Ce chiffre pourrait sembler faible, mais une analyse détaillée montre que ce ne serait qu’une apparence, car d’autres éléments sont à considérer.

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Distribution et revalorisation des parts

Quand on parle de rendement de SCPI, il ne faut pas s’arrêter aux distributions de dividendes. Il faut aussi regarder la revalorisation des parts. En effet, les SCPI détiennent un patrimoine immobilier qui est loué (à des entreprises dans la quasi-totalité des SCPI). Ainsi, en achetant des parts, l’investisseur devient en quelques sortes, copropriétaire de plusieurs dizaines ou centaines de biens immobiliers. Il s’agit le plus souvent de commerces, de bureaux et de locaux d’activités, tous indispensables aux entreprises locataires et à leur développement.

Les contrats de location (baux commerciaux) sont tous indexés, c’est-à-dire que le loyer va augmenter chaque année en fonction des indices de référence de chaque typologie de biens.

Ces augmentations vont naturellement faire croître la valeur des biens immobiliers et, avec le temps, la valeur des parts de SCPI augmentera elle aussi. Le prix de souscription n’est pas totalement libre, car le règlement de l’Autorité des marchés financiers (AMF) impose que le prix de souscription d’une SCPI évolue dans une fourchette de plus ou moins 10% de sa valeur de reconstitution (valeur d’expertise du patrimoine majorée des frais nécessaires pour le reconstituer à l’identique).

Ainsi en 2022, les parts de SCPI se sont appréciées de 1,5% en moyenne, ce qui, ajouté aux 4,53% de dividendes, a conduit à une performance globale de 6,03%.

L’attrait des nouvelles catégories de SCPI

Cette rentabilité peut même être augmentée en choisissant des SCPI proposant une distribution supérieure à la moyenne. Il existe de nombreuses SCPI, souvent plus récentes, qui ont bousculé les habitudes d’investissement (bureaux des grandes métropoles ou commerces) pour se diriger vers les régions, la logistique, la santé ou encore l’hôtellerie et proposer des rendements annuels au-dessus de 5%, voire de 6%. Ainsi, dans un portefeuille de SCPI, à côté des SCPI historiques, dites de fond de portefeuille, les investisseurs vont pouvoir choisir des thématiques d’investissements dont ils se sentent proches et des rendements plus élevés.

Les SCPI européennes pour diminuer sa fiscalité

Une autre catégorie de SCPI suscite un intérêt en termes de rentabilité et se développe de façon impressionnante ces dernières années : les SCPI européennes. Si de nombreux fonds « majeurs » du secteur investissent de façon plus ou moins importante en Europe, on voit, depuis quelques années, éclore des SCPI qui ont choisi nettement, voire exclusivement, l’Europe comme terrain de jeu.

Ces SCPI permettent aux investisseurs de bénéficier d’une meilleure division des risques, avec des locataires propres à chaque pays, mais aussi des cycles immobiliers qui peuvent différer ce qui apporte une meilleure résilience globale.

Mais ce n’est pas leur seul atout : ces SCPI sont, le plus souvent, peu imposées en France, voire pas du tout, le système fiscal imposant les revenus des locations dans le pays où se situe l’immeuble, avec des taux en généralement bien moins importants qu’en France. Voici donc une autre façon d’augmenter sa rentabilité : limiter au maximum l’imposition des revenus immobiliers. De nombreuses SCPI proposent ainsi des rendements autour de 5% net de fiscalité étrangère et bien souvent de fiscalité française.

Les avantages du démembrement de propriété

Et si la meilleure façon de ne pas voir ses revenus de placement grignotés par les impôts était tout simplement de ne pas avoir de revenus…tout en valorisant son patrimoine. Cela s’appelle le démembrement de propriété : au lieu d’acheter la pleine propriété des parts, l’investisseur achète la seule nue-propriété (donc seulement une partie de la valeur des parts sociales). Un tiers va venir compléter le prix des parts en achetant les revenus : l’usufruit. Ce dernier touchera les revenus pendant la période choisie par les parties et c'est donc lui qui paiera les impôts.

Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupérera automatiquement l’usufruit et percevra l’ensemble des revenus. Pour une mise de 100 € en nue-propriété sur 10 ans, la valeur de l’usufruit pourra facilement être de 47 € pour des SCPI performantes (soit 147 € pour la valeur de la part en pleine propriété). Ainsi, au terme du démembrement des parts, le nu-propriétaire sera propriétaire de 147 € de parts de SCPI, soit un « gain » de 4,7 % par an pendant 10 ans, le tout sans fiscalité. Il touchera alors ses dividendes sur la base de 147 €, soit bien plus que sur la base des 100 € de départ.

C’est aujourd’hui une façon de plus en plus prisée d’acheter des SCPI. L’ensemble de ces petites astuces montrent la pertinence, plus que jamais actuelle, d’investir dans des SCPI.

©2023-2024
L'Argent & Vous
Jean-Marie Souclier

Le parcours de Jean-Marie Souclier

Président, Sogenial Immobilier

Diplômé d’un DEA Droits des contrats et d’un DESUP Immobilier d’entreprise, Jean-Marie Souclier commence sa carrière dans l’immobilier en 2001. Professionnel du Fund Management et de l’investissement immobilier, Jean-Marie Souclier est président de Sogenial Immobilier depuis 2004. En 2012, il obtient un agrément de société de gestion de portefeuille afin de développer l’activité de gestion de fonds réglementés et lance, entre autres, une gamme de SCPI, Cœur de Ville, Cœur de Région et Cœur d’Europe.

Il est membre associé de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière, membre du Club de l’Immobilier et Chartered Surveyor (FRICS). Jean-Marie a été membre du directoire d’une société capital investissement pendant 15 ans.

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