Tribune de Sandrine Allonier, porte-parole et responsable des Relations Banques de Vousfinancer.
Alors que l’inflation atteint des sommets depuis 40 ans, à plus de 5%, avec des taux de crédit immobilier à 1,5% en moyenne, dont la remontée reste limitée par le taux d’usure, il peut être encore intéressant d’acheter dans ce contexte. Mais concrètement, qui a intérêt à acheter en période d’inflation ? Bien que le gouvernement ait annoncé le projet de plafonnement de la hausse des loyers à 3,5% maximum, pendant un an, ce sont bien les investisseurs qui peuvent actuellement tirer leur épingle du jeu.
Pic d’inflation à venir
Au mois de juin, l’inflation pourrait atteindre selon l’Insee 5,9%, après 5,2% sur un an en mai, mais jusqu’à 7% en septembre. En moyenne annuelle, elle atteindrait ainsi 5,5% en 2022, un niveau inédit depuis 1985, à un moment où les taux de crédit atteignaient 9% en moyenne ! C’est ce contexte de remontée des prix et des taux d’emprunt d’Etat à plus de 2% (OAT 10 ans) qui ont conduit les banques à remonter leurs taux de crédit depuis le mois de février, mais surtout en mars et avril. Depuis janvier, les taux de crédit sont remontés de 0,5 point en moyenne, mais jusqu’à 0,75 point dans certaines banques. Avec la perspective d’une remontée des taux de la Banque centrale européenne, ces hausses devraient se poursuivre dans les prochains mois.
Taux réels négatifs
Pour autant, avec une inflation annuelle à plus de 5,5% en 2022 et des taux moyens à 1,5% sur 20 ans, les taux réels, déflatés, restent en effet très favorables, comme le disait déjà Bruno Le Maire, le ministre de l'Economie, à l'issue de la dernière réunion du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) en mars. Mais cela reste théorique et dans la pratique cela dépend de la situation de l’emprunteur et de ses évolutions de salaires futures. En effet, on dit qu’en période d’inflation, il est intéressant d’acheter car la mensualité d’un crédit reste fixe durant toute la durée du crédit, donc son poids relatif diminue par rapport aux autres dépenses, mais surtout dans le budget global du ménage si le salaire de l’emprunteur progresse ? avec à la clé une baisse du taux d’endettement. Mais cela n’est valable qu’à condition que les revenus augmentent, dans l’idéal autant que l’inflation, ce qui est loin d’être toujours le cas.
Selon la Dares, le salaire mensuel de base, qui ne comprend ni les primes ni les heures supplémentaires, a bien progressé sur un an de 2,3% au premier trimestre 2022, mais cela reste inférieur à la hausse des prix de 4,6% sur la même période. Ainsi, avec une hausse du salaire de 2,5% par an, le taux d’endettement pour un salaire de base de 3.500 € et une mensualité de 1.000 € passe de 28,6% à 22,9% en 10 ans.
Revalorisation des loyers
Mais d’autres paramètres rentrent en compte en période d’inflation, comme la baisse de la capacité d’emprunt, et la hausse des prix de l’immobilier. Alors pour qui a vraiment intérêt à investir en période d’inflation ? Pour les investisseurs, l’effet de l’inflation est double sur la baisse relative de la charge d’emprunt : tout d’abord via la hausse de salaire éventuelle, mais également grâce à la revalorisation des loyers, théoriquement indexés sur l’inflation via l'indice de référence des loyers (IRL). Théoriquement, car dans ce contexte inflationniste record depuis 40 ans, le gouvernement propose de plafonner la hausse des loyers à 3,5% maximum, pendant un an, pour limiter l'impact de l'inflation sur les locataires.
Mais même dans ce contexte, pour les investisseurs, toutes choses égales par ailleurs, la mensualité du prêt va rester fixe pendant toute la durée du crédit mais les loyers servant à la rembourser en partie, eux, augmentent, venant diminuer l’effort d’épargne mensuel. Bien entendu, les charges de copropriété, la taxe foncière ou le coût des travaux notamment de rénovation énergétique augmentent également en période d’inflation, venant diminuer l’impact financier pour les investisseurs. En revanche, même en empruntant à des taux plus élevés, l’impact fiscal de la hausse des loyers est limité car davantage d’intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus locatifs. De quoi voir l’inflation d’un autre œil…
