Tribune d'Olivier Grenon-Andrieu, président du Groupe Equance.
Pour se prémunir du risque de volatilité des marchés financiers, il est conseillé de diversifier son patrimoine dans des classes d’actifs non cotés. Les SCPI apparaissent dès lors comme une solution de diversification.
Le non coté a la cote. Malgré un amalgame courant, le non coté ne se réduit pas au private equity, il existe divers instruments financiers non cotés dont les SCPI qui rencontrent un succès grandissant auprès des épargnants. Pourquoi ? Par la nature même du placement majoritairement investi dans l’immobilier et par la mutualisation des risques. En effet, la société civile de placement immobilier est un placement collectif qui investit l’épargne collectée dans un parc d’immeubles locatifs. Ce véhicule permet aux épargnants de posséder une fraction de ce patrimoine immobilier et d’en tirer des revenus.
Chercher de la performance
L’attractivité des SCPI repose sur des promesses de performance élevée dans un contexte de taux bas. Avec un rendement moyen s’élevant à plus de 4 % en 2020, ces véhicules surperforment le traditionnel fonds euros de l’assurance vie qui plafonne à 1,30 % selon les chiffres de la FFA (Fédération française de l’assurance). Après plusieurs années de contre-performance des fonds euros, les assureurs incitent les épargnants à investir dans les unités de compte, des fonds au capital non garanti mais avec un potentiel de performance élevée.
Profiter des atouts de l’assurance vie
Certaines SCPI à rendement sont éligibles aux contrats d’assurance vie. Cette solution patrimoniale permet de profiter du cadre fiscal de l’assurance vie avec un horizon d’investissement à long terme. En effet, la fiscalité de l’assurance vie est optimale après 8 ans de détention et il est conseillé de conserver ses parts de SCPI sur une durée minimale de 10 ans.
De plus, en cas de retrait sur votre contrat, l'assureur garantit la liquidité de vos parts de SCPI contrairement à l’achat en direct où sur le marché secondaire, la recherche d’un nouvel acquéreur peut prendre plus de temps. Néanmoins, en incorporant des parts de SCPI en unités de compte, l’épargnant capitalise les rendements. Cette pratique est intéressante pour les épargnants qui n’ont pas besoin de percevoir un revenu complémentaire mais sont dans l’optique de se constituer un capital.
Un placement résilient en 2020
L’année 2020 a montré la résilience des SCPI. Malgré un contexte économique défavorable avec une rétractation du PIB historique, ces placements ont particulièrement bien résisté. Face au risque de défaillance sur le recouvrement des loyers, les sociétés de gestion se sont mobilisées pour accompagner les entreprises locataires en difficulté.
Par ailleurs, les SCPI spécialisées dans certaines typologies d’actifs ont offert de très bons rendements. C’est le cas dans le secteur de la santé et de la logistique urbaine. En revanche, la crise sanitaire a davantage fragilisé les SCPI des murs d'hôtel ou de commerces non essentiels, sans rencontrer une sinistralité élevée.
De même, les craintes sur l’immobilier de bureaux s’estompent avec le souhait des salariés et des employeurs de réduire le temps de télétravail. Si le marché de l’immobilier de bureaux connaît une mue ces prochaines années, elle ne se fera pas du jour au lendemain avec des baux commerciaux très sécurisés d’une durée de neuf ans permettant aux gestionnaires d’adapter leurs véhicules. En investissant sur les SCPI, l’épargnant doit conserver un horizon de placement à long terme d’un minimum de 8 ans ou 10 ans.
Optimiser la fiscalité des SCPI
Contrairement aux produits mobiliers, les revenus des SCPI ne sont pas imposés au prélèvement forfaitaire unique. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers auxquels il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %. En optant pour une imposition au régime réel, l’épargnant pourra néanmoins déduire de son revenu les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et les primes d’assurance, s’il achète à crédit des parts en direct.
Du côté des non-résidents, la fiscalité des SCPI relève de l’article 197A du Code général des impôts. Le droit français stipule que les revenus réalisés en France sont imposables au minimum à hauteur de 20 % du revenu net pouvant monter jusqu’à 30%. Un montant quasi confiscatoire en ajoutant les prélèvements sociaux.
Miser sur le patrimoine européen
Globalement, afin d'adoucir la fiscalité, une solution à envisager de près est d’investir dans des SCPI avec un patrimoine constitué d’immeubles à l’étranger. En effet, les revenus des SCPI dites européennes ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux et l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu dépendra de la convention fiscale liant la France au pays où se situe l’immeuble lors du retour en France.
Le démembrement temporaire de la SCPI est un autre moyen de se soustraire à la fiscalité. En acquérant uniquement la nue-propriété, l’investisseur échappe le temps du démembrement à l’impôt en ne percevant pas de loyers tout en profitant d’une décote du prix d’achat des parts selon les clés de répartition des gérants. L’achat en démembrement est une solution patrimoniale attractive pour préparer le passage à la retraite.
