« L’immobilier reste un placement recherché par les épargnants »

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Julien Richet-Cooper et Arnaud Heizmann, conseillers en gestion de patrimoine Axa

Boursier.com

Quelles sont les préoccupations premières de vos clients en cette fin 2014 et sur quelles classes d’actifs ont-ils envie d’investir ?

J.R-C.  D’une part les contextes politiques et géopolitiques actuels renforcent le besoin de nos clients de sécuriser leur patrimoine, d’autre part le contexte de taux bas les incite à rechercher du rendement. Nous avons ainsi assisté à une décollecte des livrets A et LDD notamment vers l’assurance-vie : toujours en partie vers le fonds euros mais avec un attrait grandissant pour l’immobilier, les produits structurés et/ou les fonds flexibles. Cette recherche de rendement se combine avec  un intérêt marqué pour des solutions d’investissement n’affectant pas le plafonnement des niches fiscales.

Vers quelles classes d’actifs les orientez-vous en priorité actuellement ?

A.H.  Avant l’allocation d’actifs, il nous parait impératif de déterminer d’abord les enveloppes fiscales à privilégier par nos client : assurance-vie, contrat de capitalisation, PEA-assurance, épargne-retraite (PERP et/ou Madelin). De telles enveloppes, bien utilisées, ont en effet un réel impact sur la préservation, la croissance et, le cas échéant, la transmission nette du patrimoine. Prenons pour exemple l’enveloppe retraite PERP. Outre le fait de faire face à la défaillance des régimes obligatoires, cette solution, sous-exploitée à notre avis, permet une baisse du revenu imposable, ne rentre pas dans les actifs taxables à l’ISF et ne voit pas les plus-values générées être soumises aux prélèvements sociaux. Enfin, et de façon méconnue, l’épargne constituée peut devenir disponible en cas de fin de droits au chômage, entre autres. Ensuite, au sein de ces enveloppes, les classes d’actifs qui emportent l’adhésion sont celles qui offrent de la visibilité : la « pierre papier » via des OPCI ou fonds flexibles ; les obligations d’entreprises ;  le fonds euros  et/ou les fonds à formule avec capital garanti. Nous notons également un léger retour des émergents et une curiosité croissante pour les fonds socialement responsables.

L’environnement de taux bas peut-il changer l’appétence des Français pour  l’assurance-vie ?

A.H. L’assurance-vie demeure incontournable de par tous les avantages dont elle recèle : fiscalité avantageuse sur les plus-values (choix IR/PFL sur le capital racheté, abattements après 8 ans) ;  droits de succession réduits ; possibilité de nantir son contrat ; disponibilité de l’épargne ; variété des supports d’investissement ; démembrement et autres clauses bénéficiaires « sur mesure ». Ne pas posséder un contrat d’assurance-vie nous semble ainsi être une omission dommageable dans la construction de tout patrimoine. La baisse des taux a, de plus, rendu le taux d’intérêt servi par nos contrats encore plus attractif par rapport aux livrets A/LDD. L’écart s’est aussi creusé en défaveur des livrets bancaires qui cumulent les désavantages des faibles taux et d’une fiscalité non-attrayante.

La baisse des prix dans l’immobilier change-t-elle la donne dans ce secteur ? Les vendeurs semblent accepter une baisse de prix…

J.R-C : L’immobilier reste un placement recherché, plus par défaut nous semble-t-il que pour ses qualités intrinsèques. En effet depuis quelques années déjà, le rendement locatif de l’immobilier résidentiel apparait peu attrayant (en brut et en net) au vu des montants engagés, d’une faible liquidité, des rigidités administratives qui vont sans cesse croissant, de la fiscalité de l’immobilier (revenus fonciers, plus-values) sans parler des risques associés (vacance, non-paiement, charges/syndic, sinistres). Ces éléments étaient facilement occultés en période de hausse continue de l’immobilier. Or il semble que la confiance s’érode et qu’une baisse soit enclenchée.  En conclusion, acquérir sa résidence principale reste la base d’un patrimoine solide. En revanche, pour l’investissement dans l’immobilier locatif, nous conseillons, au moins partiellement, la pierre papier (ex. OPCI Selectiv’Immo) au sein de l’assurance-vie. Cette solution combine les avantages d’une diversification du risque immobilier, des rendements supérieurs de l’immobilier d’entreprise, de la fiscalité de l’assurance-vie, de la délégation de gestion et surtout de la liquidité du support.

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