Savoir calculer le rendement de son épargne

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L’opération consiste à effectuer une simple division. Mais mieux vaut faire attention aux chiffres pris en compte. Explications…

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Calculer un rendement est a priori assez simple: il suffit de diviser le revenu (généralement annuel) d’un placement par le capital engagé. Mais encore faut-il savoir de quel rendement on parle car un même investissement peut générer différents types de rendements.

Rendement brut

Le rendement brut est déterminé à partir du revenu brut obtenu par l’épargnant ou l’investisseur. Imaginons un propriétaire dont le bien immobilier d’une valeur de 100.000 euros génère 6.000 euros de loyers bruts par an. Son rendement brut est de 6%.

Souvent utilisé dans l’immobilier, le rendement brut a toutefois un inconvénient majeur. Il ne mesure pas ce qu’encaisse réellement le détenteur de l’actif.

Rendement net

Plus complexe à évaluer, le rendement net a le mérite d’être plus réaliste. Il permet en effet de déterminer ce qui tombe vraiment dans la poche de l’épargnant ou de l’investisseur.

Pour cela, il convient d’utiliser le revenu net de charges et de fiscalité. Par exemple, un détenteur de PEL servant 2,5% a un rendement brut de 2,5%. Mais une fois déduits les prélèvements sociaux à 17,2%, son rendement net ressort à 2,07%.

Il est donc essentiel pour calculer un rendement net de connaître la fiscalité applicable et de tenir compte des charges éventuelles. C’est notamment le cas avec l’immobilier.

Rendement réel

Avec les produits de capitalisation, il peut également être intéressant de mesurer le rendement réel, c’est-à-dire le rendement net après inflation. Reprenons l’exemple de notre PEL à 2,5%, soit 2,07% net. Si l’inflation est de 1,5%, le rendement réel sera de 0,57%. Autrement dit, le capital placé aura gagné 0,57% de pouvoir d’achat.

A l’inverse un rendement réel négatif signifiera que le capital a perdu de la valeur sur l’année étudiée.

Quelle base de référence ?

Si l’on peut calculer le rendement à partir d’un revenu brut ou d’un revenu net, le capital auquel est rapporté ce revenu a aussi son importance.

Avec un placement bancaire, les choses sont simples. Il suffit de comparer le revenu au montant placé en début d’année. En revanche, dans le cas d’un actif dont la valeur fluctue, quelle référence faut-il prendre ?

Imaginons un bien immobilier acheté 100.000 euros et servant 6.000 euros de loyers. Si ce bien vaut désormais 150.000 euros, quel est le rendement ? 6% sur la base du prix de départ (réellement payé) ou 4% sur la base du prix actuel ?

Pour calculer un rendement ponctuel, mieux vaut utiliser la valeur la plus récente car elle donne un aperçu du rendement par rapport à l’argent actuellement immobilisé par l’investisseur (qui dans notre exemple dispose désormais d’un patrimoine de 150.000 euros et non de 100.000 euros). Ainsi, il est fréquent que lorsque le prix d’un actif augmente son rendement diminue.

Ne pas confondre rendement et rentabilité

Précisons enfin que rendement et rentabilité n’ont pas exactement la même signification. Le rendement mesure l’ampleur d’un revenu sur une période donnée (par rapport aux sommes immobilisées). La rentabilité détermine quant à elle ce que rapporte un projet sur toute sa durée. Outre les revenus récurrents, elle intègre aussi les conditions de sortie (plus-value ou moins-value). La rentabilité se calcule donc à partir des flux (c’est-à-dire l’argent encaissé ou décaissé), en tenant également compte de la date de paiement (ou d’encaissement) de ces flux.

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