Investissement : comprendre l’effet de levier lié à l’endettement

Tendance Fiche Pratique 0

Sous certaines conditions, le recours à l’endettement peut accroître le taux de rentabilité de l’opération. Explications…

Boursier.com

Effet de levier. Cette notion revient souvent lorsqu’il s’agit d’analyser la rentabilité d’une opération d’investissement faisant intervenir un financement bancaire. De fait, le recours à l’endettement peut démultiplier le rendement dégagé par l’investisseur.

Exemple

Pour comprendre les mécanismes en place, prenons l’exemple volontairement simplifié d’un investisseur ayant fait l’acquisition il y a un an d’un bien immobilier pour 100.000 euros. Ce bien qui ne supporte aucune charge et ne génère aucun revenu est revendu aujourd’hui au prix de 120.000 euros.

La rentabilité économique de l’opération est de 20%. L’investisseur ayant financé l’opération sur ses fonds propres, ce taux de 20% correspond également à la rentabilité obtenue par les capitaux investis. De fait, notre investisseur a réellement sorti 100.000 euros de sa poche pour récupérer 120.000 euros un an plus tard.

Intégration d’un financement bancaire

Imaginons maintenant que l’achat ait été financé par 50.000 euros de fonds propres et 50.000 euros d’emprunt in fine au taux de 10%.

En revendant le bien, l’investisseur reçoit 120.000 euros mais doit rembourser le capital de son prêt (50.000 euros) ainsi que les intérêts de l’année (5.000 euros).

Du point de vue des flux engagés, notre investisseur a donc investi 50.000 euros au départ pour encaisser 65.000 euros à la sortie, soit un taux de rentabilité de 30%.

Décryptage

Dans notre exemple, le recours à l’endettement fait donc passer la rentabilité des capitaux propres de 20% à 30%. Pourquoi un tel écart ? Le mécanisme est assez simple à comprendre : notre investisseur a utilisé un prêt au taux de 10% pour financer une opération dont la rentabilité économique est de 20%. C’est cet écart qui permet d’optimiser la rentabilité des fonds propres engagés par ailleurs.

Une question de taux

L’effet de levier dépend donc du taux auquel est accordé le financement ainsi que de la rentabilité économique de l’investissement. L’investisseur bénéficie de l’effet de levier tant que le coût de l’emprunt ne dépasse pas la rentabilité globale de l’opération.

Avec un emprunt au taux de 20%, il n’y aurait aucun effet de levier. La rentabilité dégagée par les fonds propres de l’investisseur serait alors la même avec ou sans endettement.

Exemple d'un bien acheté 100 K€ et revendu 120 K€
L'Argent & Vous
Financement sur fonds propresAvec 50% de financement bancaire au taux de 10%Avec 50% de financement bancaire au taux de 20%
Fonds propres investis100.00050.00050.000
Financement bancaire050.00050.000
Prix de vente120.000120.000120.000
Remboursement du prêt050.00050.000
Intérêts05.00010.000
Gain à la sortie20.00015.00010.000
Taux de rentabilité20%30%20%

Attention au retour de bâton

Si l’effet de levier est en mesure d’accroître l’intérêt d’une opération, il n’est toutefois pas sans risque. En cas de revers, le recours à l’endettement peut en effet amplifier les pertes.

Ce retour de manivelle peut se produire si le coût du financement dépasse la rentabilité de l’opération. Dans notre exemple, un financement au taux de 30% abaisserait à 10% le gain de l’investisseur (contre 20% sans endettement).

Cet effet négatif peut surtout se faire sentir lorsque la rentabilité économique de l’opération est négative, c’est-à-dire lorsqu’il y a une moins-value à la clé (et ce, quel que soit le taux du financement).

Reprenons notre exemple en supposant que le bien soit revendu pour 90.000 euros seulement (soit 10.000 euros de moins-value). Un investisseur ayant acheté sur ses fonds propres aura perdu 10% de sa mise dans l’opération. Un investisseur ayant eu recours à 50.000 euros d’endettement au taux de 10% aura perdu… 30%.

Exemple d'un bien acheté 100 K€ et revendu 90 K€
L'Argent & Vous
Financement sur fonds propresAvec 50% de financement bancaire au taux de 10%
Fonds propres investis100.00050.000
Financement bancaire050.000
Prix de vente90.00090.000
Remboursement du prêt050.000
Intérêts05.000
Perte à la sortie10.000-15.000
Taux de rentabilité-10%-30%
Commentaires
Epargne
Fiche Pratique0

Décryptage : l’augmentation de capital avec DPS

Le mécanisme des levées de fonds avec droit préférentiel de souscription peut dérouter les non-spécialistes. Tour d’horizon de ce qu’il faut savoir pour analyser ces opérations…

Lire la suite