Dossier SCPI : un placement en vogue

SCPI « Malraux » et « déficit foncier » : attention aux mauvaises surprises à la sortie !

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Face au succès croissant de ces produits, l’AMF vient de rappeler aux épargnants qu’en marge des avantages fiscaux à l’entrée, ils risquent d’être fortement taxés sur la plus-value réalisée à la sortie

Reuters

Les SCPI « Malraux » et « déficit foncier » ont le vent en poupe. Mais face à l’engouement actuel, l’AMF vient de juger nécessaire de rappeler quelques règles de prudence aux investisseurs, estimant que le discours des professionnels n’est pas toujours très clair, notamment sur la fiscalité applicable à la sortie.

Un discours focalisé sur les avantages fiscaux à la souscription

Rappelons que ces structures ont pour vocation d’acquérir des biens à réhabiliter. Les travaux étant déductibles, les souscripteurs bénéficient d’un avantage fiscal. Avec des SCPI Malraux, il va correspondre à 30% du montant des travaux et prendre la forme d’une réduction d’impôt. S’il s’agit de SCPI de déficit foncier, le montant des travaux va se déduire des revenus fonciers et abaisser l’assiette d’imposition.

Passer par des SCPI offre même d’autres avantages. Alors que pour la plupart des dispositifs d’incitation fiscale, l’allègement est à répartir sur plusieurs années, la souscription de parts de SCPI permet de bénéficier de la carotte fiscale en une seule fois, dès l’année de souscription.

Ainsi, en achetant pour 10.000 euros de parts de SCPI Malraux, et en supposant que 60% du budget global soit consacré aux travaux, un investisseur peut immédiatement alléger ses impôts de 1.800 euros (30% de 6.000 euros).

Les sociétés de gestion ne manquent pas de mettre en avant cette attractivité fiscale pour convaincre les investisseurs. En revanche, comme le déplore l’AMF, la communication « est souvent moins transparente » sur la fiscalité applicable à la sortie.

La mauvaise surprise des plus-values en bout de course

De fait, à la revente des parts, l’investisseur est soumis à la taxation des plus-values immobilières. S’il a acquis pour 10.000 euros de parts et qu’il les revend pour le même prix, il n’a a priori rien à régler. Mais ce calcul rapide souvent fait par les épargnants est malheureusement faux.

Les travaux (qui ont bénéficié d’un soutien fiscal) ne peuvent en effet pas être retenus dans la détermination de la plus-value. En clair, la plus-value à la sortie se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du seul foncier (hors travaux).

Reprenons notre exemple des 10.000 euros investis. Si la SCPI prévoit de consacrer 60% à la réhabilitation, cela signifie que l’acquisition du foncier ne représente que 40% du budget. Lorsque l’investisseur revendra ses parts, l’administration considérera alors que le prix de revient du foncier n’est que de 4.000 euros (40% de la somme investie). S’il cède ses parts pour 10.000 euros, l’investisseur sera taxé sur 6.000 euros de plus-value (avant éventuels abattements pour durée de détention), même s’il n’a rien gagné d’un point de vue comptable.

C’est ce point de fiscalité qui d’après l’AMF est souvent mal compris des investisseurs. Elle souhaite donc que la communication des professionnels soit plus claire à ce sujet et indique avoir engagé des travaux pour compléter sa doctrine.

Commentaires (4)
  • Utilisateur1587310
    Utilisateur1587310posté le 06.11.2015 à 18:38

    comment connaitre la loi applicable sur les plus values dans 15 ans... le rédacteur de l'article semble convaincu que rien ne changera...

  • Utilisateur1285292
    Utilisateur1285292posté le 09.11.2015 à 15:26

    Le journaliste, comme les CGP d'ailleurs lorsqu'ils établissent des simulations, ne peut que se baser sur ce qu'il connait, c'est-à-dire la fiscalité actuelle. Il serait bien hasardeux de spéculer sur un changement de fiscalité à 15 ans. Concernant les VIR, elles permettent effectivement de remédier à ce problème de plus-value à la sortie. Mais elles ne concernent pas toutes les SCPI Malraux et notamment pas celles pour lesquelles l’AMF a alerté le public.
    Cordialement

  • Utilisateur1587310
    Utilisateur1587310posté le 06.11.2015 à 18:36

    Article incomplet, parfois les opérations sont achetées par les SCPi en VIR ce qui n'est pas le mécanisme décrit plus haut vis à vis des plus values.

  • Utilisateur1587310
    Utilisateur1587310posté le 06.11.2015 à 18:34

    Enfin 2, je suis assez convaincu que ce sont d'assez mauvais support non pas pour les raisons invoquées mais par les choix immobiliers souvent médiocre et le fait qu'il n'y ait pas de réembelissement avant la revente finale souvent en bloc à des MDB qui récupèrent la plus value...