Permettant d'investir dans le patrimoine immobilier avec une réduction d'impôt à la clé, ce dispositif échappe de surcroît au plafonnement des niches fiscales
Les Français aiment investir dans la pierre. Les sondages le prouvent régulièrement. Pour inciter à l'investissement immobilier, plusieurs dispositifs fiscaux sont d'ailleurs proposés. Parmi eux, le "Malraux" occupe une place particulière.
Principe
En vigueur depuis 1962, le dispositif Malraux a pour objectif la préservation du patrimoine architectural. En contrepartie d'avantages fiscaux, il permet à des investisseurs d'acquérir et de restaurer des immeubles destinés à la location et situés dans des zones classées (généralement en centre-ville).
Avantage fiscal
L'investisseur va pouvoir bénéficier d'une déduction fiscale annuelle correspondant à 22% ou 30% de son enveloppe de travaux (selon la zone). L'enveloppe annuelle de travaux étant plafonnée à 100.000 euros, la déduction peut donc atteindre 22.000 euros ou 30.000 euros au maximum chaque année.
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La période de travaux prise en compte ne doit pas excéder 3 ans et peut ainsi s'étaler sur 4 exercices fiscaux. La déduction se répartit sur la période de réalisation des travaux.
Contraintes
L'investisseur doit s'engager à louer les logements rénovés pendant une durée de 9 ans. La mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l'achèvement des travaux. En revanche, le propriétaire n'est soumis à aucune contrainte concernant le niveau de loyer ou les ressources du locataire.
S'agissant de bâtiment de zones classées, la rénovation sera soumise au regard des Bâtiments de France.
Evolutions depuis 2013
Jusqu'en 2012, le cadre Malraux était inclus dans le plafonnement des niches fiscales (18.000 euros + 4% des revenus en 2012). Mais depuis 2013, les réductions d'impôt accordées via la loi Malraux échappent au plafonnement des niches
Pour qui ?
Le dispositif s'adresse aux contribuables domiciliés en France. Toutefois, les biens immobiliers en jeu et la nécessité de pouvoir supporter de lourds travaux sur une période courte et le décalage de mise en location réservent plutôt le dispositif Malraux aux hauts revenus. D'autant plus qu'ils seront particulièrement intéressés par la possibilité d'échapper au plafonnement des niches. En 2011, 2.750 foyers ont par exemple bénéficié de ce mécanisme.
Exemple
Un investisseur achète un bien pour 100.000 euros et prévoit 100.000 euros de travaux étalés sur 2 ans. Il pourra donc diminuer ses impôts de 15.000 euros par an (dans la zone à 30%).
Une fois le bien mis à la location, il pourra également déduire de ses loyers charges (autres que celles concernées par le Malraux) et intérêts en vue de se créer un déficit foncier. "Ce déficit peut être reporté sur dix ans", précise un conseil en immobilier de défiscalisation.
