SCPI fiscales : une solution pour alléger ses impôts avant le 31 décembre

A l’approche de la fin d’année, les SCPI fiscales font partie de l’arsenal disponible pour réduire ses impôts. Ces placements immobiliers indirects permettent de bénéficier de réductions d’impôt associées aux différents dispositifs fiscaux existants : Pinel / Denormandie, Déficit Foncier, Malraux et Monuments Historiques.

Ces SCPI fiscales ont l’avantage de pouvoir être souscrites rapidement d’ici le 31 décembre et d’éviter tous les soucis de gestion et de sélection des biens immobiliers comme c’est le cas pour l’achat en direct d’un logement neuf Pinel ou de la rénovation d’un logement ancien en Denormandie. Le ticket d’entrée est beaucoup plus abordable, généralement autour de 5.000 €. Le choix est cependant nettement plus limité que pour les SCPI classiques puisqu’on ne compte plus aujourd’hui que 4 SCPI fiscales ouvertes à la souscription. Une seule SCPI est d'ailleurs disponible dans chacun des dispositifs : Pinel, Denormandie, Malraux et Déficit Foncier, sachant que les SCPI Pinel et Denormandie sont très semblables. On ne trouve toujours plus aucune offre dans la catégorie Monuments Historiques, souvent moins rentable.

Il faut s'engager sur plus de 15 ans

L’investisseur doit s’engager sur du long terme car ces SCPI ont en général un cycle de vie de 15 ans qui se termine par la revente des biens et la dissolution du fonds. Vous devrez donc conserver vos parts pendant une durée minimale de 15 ans (parfois jusqu’à 20 ans), d’autant qu’il n’existe quasiment pas de marché secondaire pour ce type de SCPI. Il faut en effet bien comprendre que l’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité de ce placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de revente des parts sont pratiquement nulles, sauf à accepter des prix très décotés. Ces supports comportent bien sûr des risques avec un aléa lié aux conditions de revente des biens immobiliers.

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Pinel et Denormandie

Avec une SCPI Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt identique à un investissement Pinel en direct, allant jusqu’à 21% sur 12 ans. Concrètement, la réduction d’impôt correspond à 2% de l’investissement initial chaque année pendant 9 ans, puis 1% par an pendant 3 ans. Pour un investissement de 10.000 € en 2022, l’économie d’impôt sera par exemple de 200 € par an de 2023 à 2031, puis de 100 € par an de 2032 à 2034. Un seul choix est disponible cette année : la SCPI Urban Vitalim 4 qui investit aussi dans l’immobilier à réhabiliter en centre-ville en utilisant le dispositif Denormandie. Son ticket d’entrée est de 5.000 €.

A noter que Urban Vitalim 4 ne devrait commencer à percevoir des loyers qu’à partir du premier semestre 2025, après la mise en location des immeubles acquis au deuxième semestre 2022. Les potentiels acomptes sur dividendes sont donc envisagés à compter du deuxième semestre 2025.

Des avantages fiscaux un peu moindres sont accessibles avec une SCPI Denormandie qui va investir dans un parc immobilier ancien à rénover. Un seul choix ici aussi avec la SCPI Kyaneos Denormandie 4. Le ticket d’entrée est plus important puisqu’il faudra souscrire au minimum 10.000 €. Kyaneos Denormandie 4 permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur 15% du montant investi, étalée sur une période de 9 ans, à raison de 1,67% par an. Cette SCPI a été lancée en août 2023, il faudra donc du temps avant de percevoir de premiers dividendes significatifs issus de la location des actifs rénovés. L'objectif de rendement est annoncé à 3% par an hors avantage fiscal.

Pour ces deux SCPI, la performance finale de l’investissement dépendra des conditions de revente du parc immobilier à leur échéance : d’ici 11 ans pour Kyaneos Denormandie 4 et 15 ans pour Urban Vitalim 4.

Déficit Foncier

Investir dans une SCPI de déficit foncier permet de déduire le montant des travaux de ses revenus fonciers ou de ses revenus globaux, dans la limite d'un plafond annuel de 10.700 €. La SCPI se charge bien sûr de sélectionner les immeubles, de réaliser les travaux, de mettre ensuite les logements en location et d’assurer la gestion locative. L’investisseur devra cependant patienter plusieurs années avant de recevoir des dividendes sur les loyers. L’offre est composée cette année de la SCPI Urban Pierre 6 accessible à partir de 5.000 €. Urban Pierre 6 offre une déduction de l'ordre de 54% du montant de la souscription l’investissement répartie sur deux années (27% chaque année). Le déficit foncier généré sera donc imputable sur les revenus fonciers existants puis sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.

Les SCPI de déficit foncier s’adressent principalement à des contribuables imposés dans les tranches hautes, la déduction des travaux apportant un gain fiscal proportionnel à la tranche marginale d’imposition (30%, 41%, 45%) en addition des prélèvements sociaux de 17,2%. Elles s’adressent souvent à des ménages ayant déjà des revenus fonciers mais la possibilité de déduire les travaux de ses revenus globaux rendent les SCPI de déficit foncier accessibles à tout le monde. A noter aussi que le régime fiscal du déficit foncier n’est pas pris en compte dans le cadre du plafonnement annuel des avantages fiscaux de 10.000 €.

Malraux

En contrepartie d’une mise en location pendant 9 années, la défiscalisation Malraux est de 30% du montant des travaux réalisés en secteur sauvegardé (limité à 100.000 € par an) et 22% du montant des travaux réalisés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysage (ZPPAUP), également dans la limite de 100.000€ par an pendant au maximum 3 ans.

Une seule offre est disponible : la SCPI Urban Prestigimmo 5 qui vise un ratio de travaux minimum de 65% afin de générer pour l’investisseur une économie d’impôt de 18% de son investissement. Si la réduction d’impôt excède l’impôt du contribuable, le solde peut être reporté au titre des trois années suivantes. Les immeubles acquis feront l’objet d’une restauration complète dans le respect des règles de l’art et sous la surveillance des architectes des bâtiments de France. La période de travaux sur chaque immeuble est estimée à 18 mois à compter de l’ouverture du chantier.

Le ticket d’entrée de cette SCPI est de 5.000 € avec une durée de blocage des parts de 16 ans. A noter que les travaux de restauration étant généralement longs, les dividendes issus des loyers n'arriveront pas rapidement. Attention aussi, le dispositif Malraux implique que des plus-values taxables sont généralement constatées lors de la revente des biens, ce qui vient minorer la rentabilité finalement de ce placement.