Dossier Crise sanitaire : quelles conséquences sur vos placements ?

Coronavirus : quelles menaces pour les SCPI ?

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La suspension des loyers de certaines entreprises en difficulté pourrait peser sur le marché. Mais le secteur n'est pas sans parades.

Reuters

Emmanuel Macron a annoncé un gel des loyers pour certaines entreprises dont l’activité est impactée. Alors que plusieurs SCPI se sont tournées vers les commerces ou l'hôtellerie, qui ont le vent en poupe depuis quelques années, la crise actuelle pourrait-elle constituer une menace pour les investisseurs ?

« Le décalage des loyers est un vrai sujet, mais il est trop tôt pour mesurer les effets des mesures annoncées par le gouvernement, qui devraient plutôt être visibles dans les prochains mois », analyse Julien Ribes, gérant de MySCPI.com. En attendant, pas question de paniquer : « La dilution géographique et sectorielle des SCPI est un garde-fou. Rares sont celles à 100 % investies en commerces, et elles ne sont pas liées à un seul bien ou un seul locataire. En moyenne, on recense 50 biens par SCPI et 3 locataires par bien », estime Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI,

Botte secrète

Dans le pire des cas, les dividendes pourraient-ils ne plus être versés ? « Le report à nouveau (ou « RAN », à savoir le bénéficie non distribué et non mis en réserve au cours d’une année, Ndlr) constitue la botte secrète des SCPI. En revanche, celles qui n’en ont pas constitué pourraient souffrir davantage », selon Paul Bourdois. Le placement en SCPI, dont le sous-jacent est l’immobilier, est par nature risqué : le prix de part de la SCPI n’est pas garanti, de même que les loyers, ni la liquidité. Néanmoins, « le risque qu’il y ait un surnombre de vendeurs par rapport aux acheteurs renvoie à la crise des liquidités des années 1990, à l’issue de laquelle le secteur a été amené à se doter d’un marché secondaire », rappelle un autre spécialiste.

Double mécanisme d'amortissement

En cas de choc massif, le secteur pourrait-il faire face ? « Il faut compter sur un double mécanisme d’amortissement : d’une part l’effet 'lag" du marché français, qui veut que celui-ci met du temps à réagir. D’autre part, la nature même de la SCPI, qui est un véhicule conçu pour disposer de multiples marges de manœuvres », explique Julien Ribes. Par le passé, force est de constater que les SCPI se sont montrées jusqu'ici assez résilientes. « Lors de la crise de 2008, elles ont perdu 5 % de valorisation mais distribué 5,9 % de rendement. Depuis 30 ans, elles n’ont jamais fourni moins de 4 % de rendement », ajoute Paul Bourdois.

Le taux de rotation des parts est de 2 %. Un niveau qu'il conviendra de surveiller de près. Mais en cas de hausse anormale des ventes, la SCPI est dotée d'une arme ultime : l'article L214-93 du code monétaire et financier. Celui-ci prévoit que lorsque la société de gestion constate que les ordres de vente inscrits depuis plus de 12 mois représentent au moins 10 % des parts émises par la société, elle convoque dans un délai de deux mois une assemblée générale extraordinaire et propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée.

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