La société de gestion indépendante s'apprête à lancer une nouvelle SCPI sur le thème de l'enfance et de l'éducation avec un objectif de rendement proche de 5%.
Chez Sogenial Immobilier, les SCPI répondent à des coups de cœur : Cœur de Régions, navire amiral de la société de gestion pour capter le dynamisme des actifs en périphérie des grandes villes, Cœur d’Europe pour bénéficier de la diversification vers les marchés immobiliers européens avec une fiscalité attractive et Cœur de Ville pour jouer la thématique des commerces de centre-ville peu concurrencés par les ventes en ligne.
En attente du visa de l’AMF, Cœur d’Avenir complètera très bientôt cette palette en misant sur les locaux liés à l’enfance (crèches, commerces…) et à l’éducation (écoles privées, centres de formation…), un secteur jugé prometteur. Sogenial vient aussi de lancer Cœur Forest, un Groupement Forestier d’Investissement (GFI) accessible à partir de 1.000 € (5 parts) qui va commencer à acheter ses premières parcelles de forêt.
Collecte et opportunités d’acquisitions
Pour alimenter tous ces cœurs, Sogenial peut compter sur une forte collecte qui a atteint 156 millions d’euros en 2022. Pas de quoi effrayer le Président de Sogenial Immobilier, Jean-Marie Souclier, qui affirme disposer de nombreuses opportunités d’acquisitions avec une préférence pour les locaux en régions, les commerces de centre-ville et de nouveaux pays européens comme le Portugal. Sogenial vise d’ailleurs une collecte de 250 millions d’euros cette année et les premiers mois de 2023 confirment largement cette trajectoire de croissance. La collecte reste d’autant plus déterminante que Jean-Marie Souclier confie avoir stoppé le recours à l’endettement depuis le début de l’année 2022 où les taux ont atteint des niveaux jugés trop élevés.
Des performances supérieures à la moyenne
Mais pour faire vibrer le cœur des épargnants, il faut de la performance et cela tombe bien puisque la société de gestion indépendante affiche des taux de distribution des dividendes nettement supérieurs à la moyenne du marché des SCPI (4,53% brut de fiscalité étrangère en 2022) et compte les maintenir cette année.
- Cœur de Régions, SCPI diversifiée mais investie uniquement dans les régions françaises, a délivré 6,4% en 2022 et affiche un rendement supérieur à 6% pour la quatrième année consécutive.
- Plus récente (créée en 2021), Cœur d’Europe, qui comme son nom l’indique est entièrement positionnée en zone euro avec deux pays pour l’instant ciblés (Espagne et Belgique) mais désormais un nouveau terrain de chasse au Portugal, affiche un premier taux de distribution annuel de 6,1% (5% net de fiscalité étrangère).
- Coeur de Ville a maintenu un taux de distribution de 5,30% équivalent à celui de 2021. « Nous pourrions distribuer beaucoup plus », promet Jean-Marie Souclier en qualifiant cette SCPI 100% commerce (avec une majorité de locaux de commerce alimentaire) de « belle endormie ».
- Quant à la petite dernière, Cœur d’Avenir, elle visera un rendement proche de 5% tout en reversant une partie des dividendes à des associations pour donner du sens aux actions de Sogénial.
Prix des parts
S’il n’y a guère d’inquiétudes à avoir sur les dividendes, on peut cependant s’interroger sur le prix des parts de ces SCPI et sur l’évolution des valeurs d’expertise qui les déterminent à l’heure où la forte hausse des taux peut mettre sous pression les valorisations de certains actifs.
« Nous ne sommes pas inquiets sur la valeur des patrimoines de nos SCPI, d’autant que les indexations à la hausse de loyers se déroulent globalement bien », répond Jean-Marie Souclier. Le dirigeant se déclare confiant sur les valorisations des bureaux en région avec des immeubles récents qui répondent à la demande et attirent les salariés. Concernant les commerces, Jean-Marie Souclier voit une bonne protection de la valeur des emplacements de centre-ville dans le fait que les contraintes de zéro artificialisation nette des sols vont raréfier les parcs d'activités commerciales.
