SCPI sans commission d’entrée Versus SCPI classiques : comment comparer leurs frais ?

Tendance Analyse 0

Sur une durée de 10 ans, l’avantage va logiquement à la SCPI sans commission de souscription mais il n’est pas si important qu’on pourrait intuitivement le penser...

La Centrale des SCPI

Des frais d’entrée très élevés de l’ordre de 10% d’un côté, des frais de gestion majorés avec des commissions de mouvement et une commission de retrait anticipé de l’autre : voici globalement ce qui différencie les SCPI traditionnelles des nouvelles SCPI sans frais d’entrée apparues depuis quelques années. Encore peu nombreuses (Novaxia Neo, Iroko Zen et Remake Live), ces SCPI ont le mérite d’apporter un coup de jeune à cette catégorie d’investissement de la pierre-papier dont les contours ont assez peu évolué depuis des dizaines d’années.

Grâce à l’éclairage de David Seksig, Directeur Général de la société de gestion Remake AM qui vient de lancer la SCPI sans droit d’entrée Remake Live, voici un comparatif des frais de ces deux catégories de SCPI en fonction de son horizon d’investissement.

Comparatif sur 10 ans

Comme le souligne David Seksig, « les SCPI à capital variable sont les seuls fonds ouverts à supporter de tels frais d’entrée dans le secteur des placements ». D’après les calculs de ce spécialiste qui a déjà géré 9 SCPI dans sa carrière (dont Novaxia Neo), pour une SCPI classique avec 10% de commission de souscription et 10% de frais annuels de gestion, l’investisseur supporte en moyenne chaque année des frais de 1,45% sur l’encours investi pour une durée de 10 ans (hypothèse de taux rendement immobilier moyen de 5%). Toujours sur cette même durée d’investissement de 10 ans, les frais annuels descendent à 1,12% pour une SCPI sans commission de souscription. L’avantage va donc logiquement à la SCPI sans commission de souscription mais il n’est pas si important qu’on pourrait intuitivement le penser.

Des catégories qui s’adressent à des profils différents

David Seksig estime qu’il faut ensuite dépasser les 22 ans pour que cette structure de frais coûte plus cher que la structure de frais traditionnelle lourde à l’entrée. C’est en effet sur le très long terme que les SCPI classiques prennent le dessus, cet horizon permettant de lisser leurs frais d’entrée pendant que les frais annuels de gestion moins élevés ou l’absence de commissions sur l’achat ou la vente d’actifs produisent leurs effets.

A l’inverse, l’avantage sera logiquement encore plus marqué en faveur des SCPI sans commission de souscription pour une courte durée d’investissement. L’investisseur doit bien sûr éviter la commission de retrait anticipée (prélevée pour une sortie avant 5 ans chez Remake Live et Novaxia Neo, avant 3 ans pour Iroko Zen) mais une fois cette période de 3 ou 5 ans passée, cela rend ce placement beaucoup plus liquide que les SCPI classiques. Cette orientation peut correspondre à des profils d’investisseurs plus jeunes ou plus dynamiques en donnant la possibilité d’arbitrer son placement à moindre frais si le rendement annuel n’est pas au rendez-vous.

Comparaison avec d’autres placements collectifs

David Seksig plaide d’ailleurs pour un changement de méthode d’affichage des frais des SCPI en faveur de frais globaux sur encours. Cela permettrait par exemple de faciliter la comparaison avec d’autres placements collectifs comme les fonds d’actions. D’après l’AMF, les fonds d’actions françaises affichaient en moyenne en 2019 des frais courants annuels de 1,7% dont 1,55% pour les fonds diversifiés. Finalement, qui a dit que les SCPI coûtaient cher ?

a savoir

D’autres SCPI ont choisi un positionnement intermédiaire avec des frais d’entrée réduits comme Altixia Commerces (commission de 3%).

Commentaires (2)
  • Utilisateur31725
    Utilisateur31725posté le 17.03.2022 à 17:15

    En assurance-vie, cela doit cartonner non ?
    Parce que assumer les 10% de décote liés aux frais de souscription, désolé mais ce n'est pas possible de mon côté !
    Du coup, je fais des SCI, même si la pauvreté du reporting des ces produits Fonds de Fonds me fait préférer la transparence des SCPI.
    Donc j'attends avec impatience des SCPI sans frais d'entrée en assurance-vie. Problème, je n'en vois pas...

  • Duprat
    Dupratposté le 17.03.2022 à 17:07

    Les SCPI sans frais sont aussi exceptionnelles pour du démembrement, côté nu-propriétaire