SCPI : pas d’accidents en vue sur les valeurs d’expertise et donc sur le prix des parts

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D’après France SCPI, les baisses sensibles de valeur d’expertise se limiteraient à ce jour à quelques SCPI d’hôtellerie (de l’ordre de -5%).

Reuters

La plateforme France SCPI s’est penchée sur les raisons expliquant que le rendement moyen annuel 2020 des SCPI a finalement été meilleur que celui présenté au troisième trimestre malgré une crise sanitaire qui a continué à impacter l’immobilier tertiaire. France SCPI souligne qu’on est passé d’une prévision initiale de 4,4%-4,5% à des craintes de moins de 4% après le premier confinement, pour arriver finalement à un Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) de 4,2%, en baisse de seulement 20 points de base par rapport à 4,4% en 2019. Les SCPI de bureaux s’en sortent d’ailleurs très bien avec un TDVM moyen de 4,12% à comparer à 4,28% en 2019.

Une classe d’actifs défensive par nature

France SCPI rappelle tout d’abord que l’immobilier professionnel est une classe d’actifs défensive : « souvent critiquée pour son inertie, elle possède les avantages de ses inconvénients. Peu fluctuante sur le long terme, son rendement qui n’atteint jamais les sommets est moins impacté par les décrochages économiques mondiaux. »

Concernant la crise sanitaire et son impact sur le recouvrement des loyers, France SCPI observe une grande prudence des sociétés de gestion en citant les exemples de La Française AM ou Amundi qui ont préféré verser seulement 70 à 80% du dividende initialement prévu sur le deuxième et troisième trimestre 2020 en attendant de voir comment la situation évoluait. L’année n’étant pas aussi catastrophique que prévu, elles ont rééquilibré le rendement en versant un acompte exceptionnel.

Poche de réserve

Le cofondateur de France SCPI, Paul Bourdois, estime que ce TDVM 2020 de 4,2% pourrait également provenir de la décision d’utilisation du fameux Report à Nouveau (RAN), poche de réserve des SCPI prévue pour palier à d’éventuelles fortes baisses de revenus. Paul Bourdois pense que certains gérants ont pu piocher dans leurs réserves pour camoufler de mauvais résultats et renvoie à l’émission des rapports annuels en juin prochain pour vérifier cette hypothèse.

Et le prix des parts ?

Mais au-delà du rendement, les investisseurs en SCPI peuvent légitimement s’interroger aujourd’hui sur l’évolution du prix des parts qui reflète la valorisation des patrimoines immobiliers et détermine aussi la performance d’une SCPI sur le long terme. Le développement du télétravail et la crise économique à venir ne finiront-ils pas par avoir une conséquence négative sur la demande de bureaux et donc sur le prix au m² ?

Valeurs d’expertise

Paul Bourdois se veut rassurant dans l’immédiat en rappelant que seuls les écarts de plus de 10% entre la valeur du patrimoine (valeur de reconstitution), déterminée chaque année par sa valeur d’expertise, et le prix des parts doivent être répercutés. « Un tassement du prix d’expertise ne signifie donc pas qu’il y aura une baisse du prix des parts », indique-t-il. D’autant que d’après le cofondateur de France SCPI, les baisses sensibles de valeur d’expertise se limiteraient à ce jour à quelques SCPI d’hôtellerie (de l’ordre de -5%). A l’inverse, plusieurs SCPI de bureaux auraient encore bénéficié de hausses de leur valeur d’expertise pour 2020. Sans écarter de possibles ajustements des prix en 2021 ou 2022, Paul Bourdois estime que « la prime à la qualité des actifs va encore se renforcer », sachant que la demande devrait rester forte en fonction de la qualité de l’emplacement, du bâtiment ou de sa modularité pour s’adapter à des espaces de travail repensés.

a savoir

Publiée chaque année dans le courant du deuxième trimestre, la valeur de reconstitution est l’indicateur qui reflète le mieux la valorisation du patrimoine d’une SCPI. Elle correspond à la valeur d’expertise du patrimoine (réalisée chaque année) à laquelle on ajoute les frais d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique et la valeur des actifs financiers détenus par la SCPI.

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