SCPI : le recouvrement des loyers, "un indicateur à relativiser"

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Un sondage de Primaliance montre que le taux de recouvrement des loyers des SCPI a été particulièrement élevé l'année dernière en dépit de la crise sanitaire. Voici pourquoi.

Reuters

Il y a quelques semaines, à la lecture de leurs derniers bulletins trimestriels, les détenteurs de parts de SCPI ont pu pousser un ouf de soulagement. Avec un taux de rendement moyen de 4,18% (TDVM) et une variation du prix des parts de 1,12% en 2020, leurs portefeuilles immobiliers ont fait preuve d’une solide résilience malgré l’épidémie de Covid.

Bien sûr, derrière cette moyenne, apparaissent certaines disparités de performance, mais dans leur majorité, la plupart des SCPI sont parvenues à limiter la baisse de leurs rendements à quelques dizaines de points de base.

Certes, plusieurs sociétés de gestion ont puisé un peu dans les réserves de leurs fonds pour maintenir en partie le niveau des dividendes, mais la pratique fut loin d’être généralisée.

Dans un contexte de taux bas et de forte volatilité des marchés financiers, la pierre papier est même parvenue à tirer son épingle du jeu par rapport aux autres solutions d’épargne – en particulier si l’on considère sa prime de risque.

Valeur refuge

Durant la crise, la valeur refuge que les Français attribuent à la pierre s’est encore une fois confirmée. Si les épargnants se sont en partie détournés de l’assurance vie, la collecte des SCPI a continué d’abonder pour atteindre de 6 milliards d’euros.

Ces fonds immobiliers ont aussi profité des mesures de soutien public. Prêts garantis, fonds de solidarité, activité partielle, échéances fiscales, crédits d’impôt… toutes ces mesures ont amorti l’impact de la crise subi par leurs locataires.

Mais ces dispositifs, qui ont mis plusieurs semaines à être déployés, n’ont comblé qu’une partie des besoins financiers des occupants, et n’ont pas empêché les demandes de réductions, de report ou d’échelonnement de loyers d’une partie d’entre eux.

Chez Corum par exemple, (SCPI Corum Origin et Corum XL), 30% des locataires ont sollicité la société de gestion en vue d’obtenir de tels aménagements. Les sollicitations ont concerné les occupants de l’hôtellerie, mais aussi de la logistique, de la santé, et dans une moindre mesure des immeubles commerciaux.

Des recouvrements de loyers élevés

Pourtant, le taux de recouvrement moyen des loyers enregistré par les SCPI s’est révélé étonnamment élevé en 2020, atteignant 93%, selon un sondage réalisé par Primaliance.

La plateforme spécialiste de la pierre papier relève que les SCPI de bureaux ont été très peu pénalisées, percevant en moyenne 95% de leurs dus locatifs en 2020, tandis que les SCPI de commerce – bien plus impactées par les restrictions sanitaires – sont tout de même parvenues à recouvrir 88% des loyers de leurs actifs immobiliers.

Pour cette catégorie de placements, la fourchette basse se situe à 85%. La plus haute, que l’on retrouve chez « des véhicules exclusivement dédiés à des marchés étrangers », dépasse les 90% : « Un phénomène qui s’explique principalement par l’hétérogénéité des restrictions et fermetures administratives de commerces en Europe », observe Primaliance.

Amélioration artificielle

En réalité, la crise a montré que cet indicateur - considéré comme fondamental dans l’analyse des SCPI - peut être parfois trompeur. « Le taux de recouvrement est un indicateur à relativiser et à confronter aux dividendes versés, note Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance. Car dans certaines situations locatives, une franchise temporaire de loyer a pu être accordée par anticipation pour éviter ultérieurement une non-perception pure et simple du loyer, ce qui revient à artificiellement améliorer le taux d’encaissement des loyers pour la SCPI ».

Le premier confinement a fait l’effet d’un électrochoc auprès des gérants, qui se sont immédiatement mis sur le qui-vive pour gérer leurs relations locatives. Avec pour objectif fondamental d’assurer la continuité de leurs baux. Dans la mesure du possible – et considérant l’exceptionnalité des mesures de restriction sanitaire – les sociétés de gestion ont tenté de répondre à ces demandes, en particulier à l’occasion des renouvellements de baux.

Encaissement

Or, les aménagements ou report de loyers accordés par les SCPI n’apparaissent pas en tant que tel dans le taux de recouvrement. Si un accord est trouvé entre un locataire et la SCPI, les loyers sont considérés comme recouverts, même s’ils ne sont pas encore versés. C’est le taux d’encaissement, et non celui du recouvrement, qui renseignera sur le niveau de retard des loyers d’un portefeuille. Seulement cet indicateur est très rarement communiqué par les sociétés de gestion.

Un bon taux de recouvrement des loyers ne donne pas en soi matière à s’inquiéter lorsque la distribution des dividendes est élevée – ou qu’elle n’enregistre pas de forte variation par rapport à la période précédente.

En revanche, « lorsque les épargnants constatent une forte baisse annuelle de leur TDVM, de l’ordre de 10% par exemple, en dépit d’un bon taux de recouvrement des loyers, la situation de la SCPI mérite d’être regardée de près », prévient Jérémy Scholl.

Transparence

Les SCPI aux bonnes pratiques de transparence fournissent toutefois des précisions sur le recouvrement de leurs loyers. La SCPI ActivImmo gérée par Alderan par exemple – premier véhicule du marché spécialisé dans les locaux d’activité et la logistique urbaine, secteur épargné par la crise sanitaire, a ainsi informé ses associés qu’un de ses locataires (sur 30) avait demandé l’étalement de son loyer au deuxième trimestre 2020.

Au cours des trimestres suivants, « il n’y a eu ni nouvelle demande d’aménagement ni retard particulier dans le paiement des loyers […] » tandis que le locataire ayant sollicité l’étalement de son dû « est à jour de ses règlements », a ensuite précisé la SCPI.

Les restrictions sociales se poursuivant, les investisseurs devront rester attentifs à l’analyse de ces différents indicateurs et bien lire les rapports trimestriels de leurs SCPI en 2021. Les projections pour l’année en cours restent toutefois positives. La profession anticipe une collecte et un rendement à peu près stables.

Si les sociétés de gestion comptent aussi sur une normalisation progressive de la situation sanitaire dans les prochains mois, beaucoup d’entre elles ont déjà adapté leurs stratégies d’investissement pour limiter le risque lié au coronavirus. Priorité est donnée aux secteurs de la santé et de la logistique, aux critères ESG, à l’internationalisation et surtout, à la diversification des portefeuilles.

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