Les épargnants sont bel et bien de retour sur le marché des SCPI, mais les sociétés de gestion entament l’année non sans une certaine prudence.
L’appétence des épargnants pour les SCPI a continué de reprendre des couleurs au premier trimestre, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) sur la collecte et les performances de la pierre papier.
D’après ses chiffres, les SCPI ont collecté 1,8 milliard d’euros entre janvier et la fin du mois de mars, un volume en hausse de 6% par rapport au trimestre précédent. L’essentiel de la collecte a concerné les SCPI de bureaux (639 M€), devant les SCPI spécialisées (491 M€), « particulièrement portées par la thématique de la santé », les diversifiées (448 M€), les SCPI « résidentiel » (63 M€), et les SCPI de commerce (35 M€).
Reprise de la collecte
Cette troisième progression trimestrielle consécutive de la collecte semble dessiner un retour pérenne des investisseurs sur le marché des fonds immobiliers, qu’ils avaient délaissés au plus fort de la crise sanitaire.
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Après un démarrage en trombe en janvier et février, l’arrivée de la pandémie avait figé une grande partie des flux entrants vers les SCPI : tombée à 0,9 milliard d’euros au 2e trimestre, leur collecte était descendue sous ses niveaux trimestriels de 2018 (une année relativement médiocre), avant de se reprendre doucement au 3e trimestre à 0,9 milliard, et plus franchement au dernier trimestre à 1,4 milliard d’euros.
Baisse des investissements
En matière d’investissements en revanche, les gérants ont débuté l’année 2021 avec un certain attentisme. L’ "effet rattrapage" observé à la fin de l’année a fait place à un retour à l’aversion au risque lié au troisième confinement et aux incertitudes relatives à l’évolution de la pandémie de coronavirus : les SCPI ont seulement réalisé 1,5 milliard d’euros d’acquisitions au 1er trimestre, après en avoir enregistré 2,45 milliards d’euros au 4e trimestre, note l’Aspim.
Les bureaux ont représenté la majorité de ces opérations en valeur (80%), devant la santé et l’éducation (9%), les commerces (7%), la logistique (2%) et le résidentiel (2%). Ces opérations se sont recentrées sur l’Ile-de-France (61%) au détriment de l’étranger (21%, dont 7% en Allemagne), le reste ayant été réalisé en régions (18%).
Les arbitrages ont aussi marqué le pas, à 180 millions d’euros, contre 431 millions lors du 4e trimestre, et ont concerné à 55% les bureaux franciliens, devant les commerces en régions (17%) et les bureaux en régions (12%).
Des performances stables attendues en 2021
Côté performance, « la grande hétérogénéité dans les niveaux d’acomptes versés au premier trimestre 2020 ne permet pas de comparer l’évolution du taux de distribution [sur valeur de marché, TDVM] d’une année sur l’autre », indique avec prudence l’Aspim, qui prévoit « une stabilité des niveaux de distribution en 2021 » et des performances qui restent « sujettes à l’évolution de la situation sanitaire et à la reprise de l’activité des locataires après la levée des différentes restrictions en Europe ».
L’association professionnelle a beau arguer d’un effet de base trompeur pour ne pas s’attarder sur ces performances trimestrielles, il est aussi possible que certains « scores » décevants de SCPI relevés en début d’année l’aient encouragé à ménager sa communication, en particulier dans un contexte sanitaire toujours pesant.
En réalité, les taux de distribution du 1er trimestre sont déjà connus grâce au dernier Baromètre trimestriel de France SCPI paru au début du mois. D’après la plateforme, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) des SCPI annualisé s’établit à 3,98%, en baisse de quatre points de base par rapport à la performance moyenne relevée en 2020 (4,2%).
Classement trimestriel
Il y a quelques jours, France SCPI a aussi rendu public un classement trimestriel des SCPI à capital variable.
Sur cette période, l’écart des niveaux de distribution est remarquable : en tête, six SCPI comptent un TDVM supérieur ou égal à 6% (Iroko Zen, Cœur de Régions, Kyaneos Pierre, Activimmo, Neo, PF Hospitalité Europe), et en fin de peloton, quatre fonds affichent des niveaux de distribution limités compris entre 1% et 2% de performance (Atream Hotels, Altixia Cadence XII, Novapierre Allemagne 2, Aestiam Cap’hebergimmo).
L’ensemble du tableau apparaît en demi-teinte : le taux trimestriel de la grande majorité des SCPI est en-deçà de leurs performances 2020. Toutefois, ces résultats peuvent autant être la marque de politiques de versements d’acomptes prudentes que celle d’une baisse de loyers encaissés…
« Ces taux restent à prendre comme ce qu’ils sont : des indicateurs trimestriels annualisés, permettant d’appréhender la dynamique du marché en ce début d’année, explique Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI.
Rattrapages de fin d’année
« Historiquement, dans le domaine des SCPI, le premier trimestre était généralement annonciateur du reste de l’année. Mais la pandémie a changé la donne, nuance le spécialiste. L’année dernière, la plupart des sociétés de gestion se sont rattrapées sur la distribution des dividendes au 4e trimestre. »
Si les prochaines semaines pourraient réserver leur lot de « petites révélations avec la publication de rapports de gestion annuels », Paul Bourdois anticipe une année 2021 assez similaire à 2020, avec un effet rattrapage au second semestre.
Selon ses prévisions, le niveau de la collecte des SCPI devrait continuer de progresser et la performance moyenne annuelle se situer « entre 4% et 4,2% ».
