SCPI : la baisse des droits d’entrée n’est pas un gage de performance !

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L’importance des frais d’entrée peut constituer un obstacle psychologique pour un investissement dans des SCPI si bien que les offres avec des frais de souscription réduits se multiplient...

Reuters

Après Novaxia qui propose depuis 2019 la SCPI Neo sans aucun droit d’entrée, une jeune fintech vient de lancer à son tour une SCPI avec 0 droit d’entrée : Iroko Zen. D’autres sociétés de gestion comme Altixia proposent des solutions intermédiaires avec des droits d’entrée réduits : par exemple 3% seulement du prix de souscription pour la SCPI Altixia Commerces. L’importance des frais d’entrée peut constituer un obstacle psychologique pour un investissement dans des SCPI. En moyenne, ces frais de souscription tournent autour de 9% avec une fourchette allant de 7% à 12%.

Prélevés à la sortie

Quand on investit dans des SCPI à capital variable, les frais de souscription ont une particularité : ils ne sont prélevés qu’à la sortie, c’est-à-dire au moment de la revente des parts, d’où l’intérêt de les conserver sur une longue période pour amortir ces frais. En prenant l’exemple d’une part dont le prix s’élève à 100 € avec une commission de souscription de 8%, le rendement annuel (dividendes) sera calculé sur ce montant de 100 € dès le départ (après expiration du délai de jouissance). Hors revalorisation des parts, le prix de retrait (à la sortie) serait de 92 € après déduction des frais de souscription de 8 € (8%).

Frais de gestion et commissions

Les droits d’entrée ne sont pas les seuls frais prélevés par les gestionnaires de SCPI. Il y a bien sûr les frais annuels de gestion qui rémunèrent la gestion administrative et locative du patrimoine immobilier. Ces frais de gestion tournent en général autour de 14% des loyers perçus (Novaxia Neo se rattrape au passage sur ce poste en prélevant 18%). S’ajoutent ensuite diverses commissions liées à la politique d’investissement de chaque SCPI : commissions prélevées sur le prix d’acquisition ou de cession des immeubles ou sur la réalisation de travaux. Le rendement annuel d’une SCPI (dividende rapporté au prix de la part) s’entend bien sûr après paiement de toutes ces commissions.

De multiples indicateurs à surveiller

En conclusion, payer des droits d’entrée élevés ne sera pas forcément pénalisant sur la durée d’investissement (par nature d’au moins 10 ans) si la performance annuelle de la SCPI est bonne et si les parts se revalorisent. A l’inverse, l’économie réalisée sur les droits d’entrée pourra vite être annulée par des dividendes annuels médiocres ou une éventuelle dévalorisation des actifs immobiliers. Il reste donc primordial de se focaliser sur d’autres indicateurs comme le taux d’occupation des immeubles, la solidité des locataires, la diversification géographique et typologique d’une SCPI ou ses performances passées...

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