SCPI : attention à bien comprendre l’indicateur de performance globale

SCPI : attention à bien comprendre l’indicateur de performance globale

Déjà 10 SCPI ont augmenté le prix de leurs parts depuis le début de l'année.

SCPI : attention à bien comprendre l’indicateur de performance globale
Crédit photo © iStock

La plateforme MeilleureSCPI a récemment confirmé de bonnes perspectives pour la performance 2022 des SCPI en estimant à un minimum de 4,45% le taux de distribution moyen de cette classe d’actifs. De quoi assurer à la pierre-papier un rendement moyen des dividendes au moins aussi bon qu’en 2021. MeilleureSCPI pense notamment que les distributions exceptionnelles, provenant par exemple des plus-values de cessions d’actifs et qui interviennent généralement en fin d’année, permettront d’assurer un tel taux après un premier trimestre assez prudent de la part des gérants de SCPI qui ont servi en moyenne un taux de distribution annualisé de 4,22%.

Plus d’1 million d’associés

D’après la dernière étude de MeilleureSCPI et sa marque Rock-N-Data, le nombre d’associés détenteurs de part de SCPI dépassait désormais assez nettement le million au 31 mars 2022 (1.037.236). Chacun de ces associés a investi un capital moyen proche de 75.000 €.

Déjà 10 SCPI à avoir augmenté le prix de leurs parts

MeilleureSCPI a déjà comptabilisé 9 SCPI ayant revalorisé le prix de leurs parts depuis le début de l’année, la plus forte augmentation étant à mettre à l’actif de Novapierre Allemagne (Paref Gestion) qui a vu son prix bondir de 7,7% (de 260 € à 280 €). Depuis, une dixième SCPI a augmenté le prix de ses parts : Corum XL avec +3,17%. Cette SCPI gérée par la société Corum L’Epargne a la particularité de posséder des immeubles dans 12 pays en Europe et outre-Atlantique et vient de procéder à sa deuxième revalorisation en 5 ans.

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Savoir déchiffrer l’indicateur de « performance globale »

Corum insiste d’ailleurs sur cette revalorisation régulière du prix des parts qui participe à la « vraie performance pour le client », en plus du taux de distribution de la SCPI. Une performance réelle qui est à distinguer de la « performance globale », ce nouvel indicateur instauré depuis 2022 par l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) mais que Corum récuse car il risque de tromper les épargnants. La performance globale, pourtant censée refléter à la fois le taux de distribution et la revalorisation du prix des parts, prend en effet en compte non pas l’évolution du prix des parts mais la variation de la valeur de réalisation qui correspond à la valeur des immeubles de la SCPI, fournie chaque année par des experts indépendants. Certes, les SCPI revalorisent le prix de leurs parts sur la base de cette valeur de réalisation mais un décalage existe et le gérant dispose d’une certaine liberté pour fixer le prix des parts.

Comme le rappelle Corum, à partir de la valeur de réalisation fournie par les experts, le gérant détermine la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI, c’est-à-dire une valeur tenant compte des frais qu’il faudrait engager pour « reconstituer » le patrimoine à l’identique (frais de notaire, honoraires de conseil…). Le gérant de SCPI fixe ensuite la valeur du prix de part, dans une fourchette pouvant fluctuer entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Autrement dit, l’indicateur de performance globale intègre la valorisation du patrimoine même lorsque celle-ci n’est pas encore répercutée dans le prix des parts. L’épargnant doit donc prendre conscience de cette différence et ne pas se laisser influencer par des indicateurs qui pourraient être trop flatteurs…

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