Résidences de tourisme : un investissement plus obligataire qu'immobilier

Résidences de tourisme : un investissement plus obligataire qu'immobilier
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Aux dires d'experts, l'acquisition d'un bien en hôtel ou en résidence présente de fortes similitudes avec l'achat d'une obligation. Explications...

Résidences de tourisme : un investissement plus obligataire qu'immobilier
Crédit photo © Reuters

"L'immobilier géré" est à la mode... Qu'il s'agisse de chambres d'hôtels ou d'appartements, l'offre aux investisseurs est à l'heure actuelle très fournie. Il faut dire que le schéma proposé a sur le papier de quoi séduire :
Concrètement, il consiste pour l'investisseur à acheter un bien dont la gestion sera prise en charge par un exploitant, qui versera un revenu régulier au propriétaire. Et ce dernier pourra bénéficier du statut défiscalisé de loueur en meublé non professionnel.

4% à 5% de rendement

Le groupe Maranatha, spécialisé dans l'hôtellerie, propose par exemple un rendement annuel d'environ 5% à ses investisseurs (aucunes charges de copropriété). Le ticket d'entrée pour une chambre est de 50.000 euros.

Le rendement est assez proche chez Appart'City (Groupe France Epargne), un poids lourd du secteur. Spécialisé dans les résidences de tourisme, le groupe offre 4% à 4,5% par an selon les résidences (loyer HT/investissement HT), sans tenir compte des charges de copropriété (100 euros pour un studio). Nos investisseurs engagent de 70.000 euros à 350.000 euros avec une moyenne de 150.000 euros, confie Antoine Ferrandon, directeur commercial du Groupe France Epargne.

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Nombre d'investisseurs se laissent d'ailleurs tenter. Depuis le lancement de cette formule de financement en 2008, Maranatha a attiré 500 investisseurs (toujours via des CGP). Quant au concept Appart'City, après 19 ans d'existence, il en revendique 9.000 (dont 8.000 déjà livrés).

Reste que le secteur n'a pas toujours été exempt de reproches par le passé. Exploitants en faillite, difficultés à revendre les biens, loyers brusquement abaissés à la renégociation du bail... Certains investisseurs s'en souviennent. Malheureusement pour la profession, certains acteurs ont eu des soucis de gestion, admet Antoine Ferrandon. Il convient donc de se montrer vigilant. Les professionnels l'ont bien compris, qui axent aujourd'hui leur discours sur leur solidité et leur sérieux. Chez nous 100% des appartements pris à bail par Appart'City le sont encore et 100% des loyers ont été payés, poursuit Antoine Ferrandon en précisant que les loyers sont garantis sur 11,5 ans avec une indexation sur 100% de l'IRL. Maranatha met, lui, en avant sa rentabilité récurrente pour témoigner de sa pérennité.

Le groupe hôtelier insiste également sur la porte de sortie. Notre contrat prévoit une garantie de rachat au prix investi plus 1% par année de détention, souligne Olivier Carvin, le président de Maranatha. De son côté, Appart'City n'offre pas cette option mais propose un service d'intermédiation pour faciliter les reventes.

Un investissement et des coupons

En fait, au vu des schémas proposés, d'aucuns rappellent surtout que l'investisseur ne doit pas se tromper sur la nature de son engagement. Ces produits ne constituent pas tant un investissement immobilier qu'un investissement obligataire, prévient un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). L'investissement initial peut s'apparenter à l'achat d'une obligation et le loyer au versement d'un coupon. Une comparaison que ne renie pas Antoine Ferrandon. C'est aussi de cette façon que je présente le produit aux clients. Les personnes qui se tournent vers nous cherchent plus un rendement qu'une plus-value, explique-t-il.

En poussant le raisonnement un peu plus loin, le produit bénéficiant d'une garantie de rachat peut même se comparer à une obligation classique (à échéance) tandis que celui qui n'a pas cette garantie peut être rapproché de l'obligation perpétuelle.

L'investisseur doit alors se poser les mêmes questions qu'un obligataire, notamment sur la solidité de la contrepartie. S'assurer qu'en cas de difficultés, la résidence ou l'hôtel en question bénéficiera du soutien de l'ensemble du groupe qui le chapeaute peut déjà apporter des garanties.

Faut-il alors privilégier l'immobilier géré ou l'obligataire classique ? Chaque option a ses avantages et ses inconvénients. Evaluer la solidité de certains exploitants peut s'avérer difficile. La visibilité sera souvent meilleure sur une grande entreprise émettrice d'obligations et donc notée, souligne le CGP en ajoutant que le bien immobilier géré sera aussi moins liquide qu'une obligation, échangeable aisément et rapidement sur un marché. Pour sa défense, l'immobilier géré a en revanche l'avantage d'offrir des rendements nets attractifs. Enfin, aux yeux de certains investisseurs, la résidence de tourisme permet également de matérialiser son investissement dans la pierre et non dans du papier.

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