Prêts in fine : un moyen de doper la rentabilité d’un investissement

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Ce type de prêt est plus coûteux en intérêts qu’un prêt amortissable classique. En revanche, il ouvre la voie à de meilleurs taux de rentabilité. Explications…

Reuters

En matière d’investissement, le mode de financement peut avoir un effet direct sur la rentabilité globale, avec parfois des écarts spectaculaires.

Prenons l’exemple d’un investissement immobilier de 110.000 euros, laissant espérer des revenus annuels nets de charges de 3.000 euros. Pour le financer, l’investisseur prévoit un emprunt bancaire de 100.000 euros sur 10 ans au taux de 2% (avec 1.000 euros de frais de dossier). L’apport personnel couvrira le solde de l’investissement (10.000 euros) ainsi que les frais bancaires (1.000 euros), soit une mise initiale de 11.000 euros.

Au terme des 10 ans, l’investisseur prévoit par ailleurs de revendre le bien (pour un prix équivalent au prix de revient). Deux modes de financement sont possibles : le prêt amortissable et le prêt in fine. Or, selon la formule choisie, la rentabilité ne sera pas la même.

Prêt amortissable

Imaginons que l’investisseur opte pour un prêt amortissable. Au départ, il devra débourser 11.000 euros (son apport). Il supportera ensuite 120 mensualités de 920,13 euros et encaissera chaque mois 250 euros de revenus. Ainsi, il devra fournir un effort d’épargne supplémentaire de 670,13 euros par mois. Au bout de 120 mois, s’il revend le bien 110.000 euros, il se retrouvera à la tête d’un capital de plus de 109.000 euros (voir tableau).

Prêt in fine

Avec un prêt in fine, le schéma est différent. Après avoir engagé 11.000 euros au départ, l’investisseur ne devra régler chaque mois que les intérêts de son prêt au taux annuel de 2%, soit un coût de 166,67 euros. En tenant compte des revenus générés par le placement, il encaissera en fait 83,33 euros chaque mois. Le dernier mois, il devra rembourser intégralement son emprunt (100.000 euros) et revendra en parallèle son bien. Il obtiendra alors un peu plus de 10.000 euros.

Coût de l’opération

Dans les deux cas, l’investisseur encaissera 140.000 euros en 10 ans : 110.000 euros à la revente du bien et 250 euros chaque mois.

En revanche, les coûts ne seront pas les mêmes. Avec un prêt amortissable, le coût du crédit se limitera à 11.416 euros, contre 21.000 euros pour un prêt in fine aux mêmes conditions.

A priori, mieux vaudrait donc opter pour le prêt amortissable, le gain net sur 10 ans étant de 18.584 euros pour seulement 9.000 euros avec un prêt in fine.

Ceci étant, l’effort à produire n’est pas le même. Pour générer 18.584 euros de gains comptables avec un prêt amortissable, l’investisseur devra fournir un effort d’épargne de plus de 670 euros chaque mois (en plus de sa mise de départ).

Avec un prêt in fine, le gain sera certes plus faible. Mais une fois engagée la mise initiale de 11.000 euros, l’investisseur n’aura plus rien à débourser. Il encaissera même 83 euros chaque mois.

Des TRI bien différents

Pour comparer l'intérêt de chaque solution, il convient donc de faire intervenir la notion de TRI (taux de rentabilité interne). C’est ce taux qui permet d’apprécier la vraie rentabilité d’un projet car il se calcule en fonction des flux de trésorerie générés et surtout de leur date de paiement (ou d'encaissement)

Avec notre exemple de prêt amortissable, le TRI se limitera à 3,24%. Autrement dit, l’argent investi au départ puis chaque mois ne rapportera en moyenne que 3,24% par an.

Le prêt in fine sera sur ce plan bien plus intéressant et pourra atteindre 8,51% de TRI.

Sur le strict plan de la rentabilité, mieux vaut donc choisir le prêt in fine. Mais il faut garder à l’esprit qu’il impose d'avoir de solides garanties et de revendre le bien à terme pour pouvoir solder le prêt (sauf à avoir des liquidités par ailleurs).

Il faut également noter que les deux prêts ne répondent pas aux mêmes objectifs patrimoniaux. Avec un prêt amortissable, l'épargnant aura fait un effort supplémentaire mais disposera d'un capital confortable une fois le bien revendu (110.000 euros). Avec un prêt in fine, il aura certes obtenu 83 euros chaque mois mais n'encaissera que 10.000 euros à la sortie.

Simulation d'un investissement de 110.000 euros selon le financement
Prêts de 100.000 euros sur 10 ans au taux de 2% avec 1.000 euros de frais (financés par apport), rendement du placement 3.000 euros par an soit 250 euros par mois, revente du bien pour 110.000 euros,L'Argent & Vous
Prêt amortissablePrêt in fine
EncaissementsDécaissementsFlux netsEncaissementsDécaissementsFlux nets
Apport initial11.000 €-11.000 €11.000 €-11.000 €
Mois 1 à 119250 €920,13 €-670,13 €250 €166,67 €+83,33 €
Mois 120110.250 €920,13 €+109.329,87 €110.250 €100.166,67 €10.083,33 €
TOTAL SUR 120 MOIS140.000 €121.415,60 €18.584,40 €140.000 €131.000 €9.000 €
TRI3,24%8,51%

Et avec la fiscalité ?

Pour rester lisible, l'exemple ci-dessus n'intègre pas l'impact fiscal. Mais il est bien entendu possible de tenir compte de l'impôt. Imaginons un foyer imposé dans la tranche de 30% et donc taxé à hauteur de 43,97% sur ses revenus fonciers.

Avec un prêt amortissable, l'impôt sera faible au début (du fait du haut niveau des intérêts) et plus élevé à la fin. Ainsi, l'effort d'épargne variera de 707 euros le premier mois à 778 euros à la fin (impact fiscal inclus). Le gain comptable sur l'ensemble de l'opération sera alors de 9.976 euros et le TRI de 1,72%.

En cas de prêt in fine, l'investisseur n'encaissera plus que 46,69 euros par mois nets de fiscalité. Au total, le gain sera de 4.603 euros et le TRI de 4,37%.

Il faut enfin souligner que la fiscalité permet de réduire l'écart entre les gains comptables des deux solutions. Sans fiscalité, le prêt in fine coûterait dans notre exemple 9.584 euros d'intérêts en plus. Net d'impôt, l'écart n'est plus que de 5.374 euros. Ceci est parfaitement logique dans la mesure où le prêt in fine permet de déduire plus d'intérêts. Une partie du surcoût du prêt in fine est donc absorbé par la fiscalité.

Quid avec le même effort?

Les différences de TRI s'expliquent bien entendu par le fait que dans les deux situations les efforts d'épargne ne sont pas les mêmes. Mais que se passerait-il en prenant les mêmes flux financiers ? Pour le savoir nous avons simulé un autre cas : celui dans lequel l’emprunteur in fine placerait chaque mois dans un produit de capitalisation ce qu’il économise par rapport à un emprunteur ayant opté pour un emprunt amortissable. L’idée étant alors de disposer du même capital à la sortie, soit 110.000 euros. Selon nos calculs, il faudrait pour cela que notre emprunteur in fine place ses excédents de trésorerie au taux net de 1,14% pour que les deux opérations soient équivalentes. Et bien entendu, les TRI seraient alors identiques (1,72% net de fiscalité). Avec un placement à plus de 1,14%, l’emprunteur in fine serait gagnant. En dessous, il serait perdant.

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