Mise au point sur le véritable niveau de risque du crowdfunding immobilier

Mise au point sur le véritable niveau de risque du crowdfunding immobilier

Afficher un taux de défaut du marché de 0,09% renvoie à une image bien éloignée de la réalité alors qu'un promoteur impliqué dans 5 projets vient d'être placé en liquidation judiciaire...

Mise au point sur le véritable niveau de risque du crowdfunding immobilier
Crédit photo © Reuters

Comme nous l’indiquons depuis un moment, les taux de défaut communiqués par les plateformes de crowdfunding immobilier sont loin de refléter la réalité dans le sens où il s’écoule généralement de longues années avant que des projets en difficultés finissent par être soldés ou liquidés avec des pertes pour les investisseurs. A ce jour, une dizaine de projets ont officiellement fait défaut, ce qui reste une goutte d’eau par rapport à environ 3.000 collectes financées depuis les débuts du crowdfunding immobilier il y a environ 8 ans.

Grosse faillite en vue !

Sur le terrain, une douzaine de projets cumulent actuellement des retards de 3 ans ou plus, avec souvent des procédures judiciaires engagées dont la confidentialité n’aide pas à connaître la réalité de la situation financière. Il faut donc s’attendre à ce que la plupart de ces projets fassent défaut avec des pertes partielles ou totales pour les investisseurs. On peut notamment citer le promoteur et aménageur L’Art de Construire, impliqué dans 5 projets en retard depuis 2016 à 2018, et dont un jugement de conversion en liquidation judiciaire a été prononcé en octobre 2021 par le tribunal de commerce de Lyon. D’après nos informations, ces 5 projets représentent un montant d’environ 3,5 millions d’euros investis par les épargnants (hors intérêts) qu’ils ne reverront pas même si quelques remboursements partiels ont déjà eu lieu…

Un taux de défaut appelé à monter entre 1% et 2%

D’après les données compilées par le site HelloCrowdfunding, on s’aperçoit aussi qu’une trentaine de projets affichent des retards d’au moins 2 ans avec, on l’aura compris là aussi, un risque réel de pertes à la clé. Il faut d’ailleurs souligner que ces retards sont antérieurs à la crise sanitaire dont on ne mesure pas encore l’effet sur les remboursements. Afficher un taux de défaut du marché de 0,09% comme on pouvait le lire cette semaine dans le baromètre Fundimmo/HelloCrowdfunding (largement repris dans la presse) n’a en tout cas guère de sens et renvoie à une image bien éloignée de la réalité.

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Certes, le dirigeant de la plateforme Fundimmo et président de l'association Financement Participatif France, Jérémie Benmoussa, a reconnu au cours d’une conférence en ligne que « le taux de défaut va être mécaniquement appelé à augmenter à un niveau estimé entre 1% et 2% ». Les épargnants doivent donc oublier ce 0,09% et être conscients qu’on se situe certainement déjà plus près de 1%. Bien sûr, cela reste faible et totalement en phase avec le niveau de rentabilité très élevé servi par le crowdfunding immobilier : environ 9,2% en 2021 comme en 2020. Il faut par ailleurs souligner que certaines plateformes s’en sortent beaucoup mieux que d’autres qui cumulent davantage de projets en difficultés.

Mise au point

Notre article est donc loin de jeter la pierre à ce placement que nous jugeons au contraire incontournable pour ceux qui veulent doper leur épargne, d’autant qu’il bénéficie d’une fiscalité avantageuse (flat tax à 30%) par rapport à d’autres supports immobiliers soumis au barème de l'impôt sur le revenu. Il vise seulement à faire une mise au point sur le manque de transparence et d’informations de son niveau de risque trop souvent sous-estimé.

Un taux de retard global d’environ 11%

Globalement, d’après le baromètre Fundimmo/HelloCrowdfunding, environ 11% des projets en cours connaissent actuellement des retards de remboursement. Pour avoir un ordre d’idée, cela représente environ 160 retards sur 1.500 projets. Un projet est considéré comme étant en retard lorsque l'échéance maximale de remboursement prévue contractuellement est dépassée. Ce taux ne prend donc pas en compte les retards mineurs qui sont fréquents (conditions météo, travaux plus longs que prévu, aléas administratifs…) et conformes au délai de prorogation réglementaire de 6 mois. Pour la plupart de ces projets en retard de quelques mois, il n’y a cependant rien d’alarmant et les épargnants continuent d’ailleurs à percevoir leurs intérêts pendant cette phase de prolongation.

a savoir

Le crowdfunding immobilier consiste à prêter des fonds sur une courte période (un peu moins de 2 ans en moyenne) à des promoteurs, aménageurs ou marchands de biens (le plus souvent un apport en fonds propres en complément d’un prêt bancaire) par l’intermédiaire d’une plateforme spécialisée. Le ticket d’entrée est très accessible, à partir de 1.000 € ou même moins selon les plateformes. Les intérêts sont perçus à l’échéance, en même temps que le remboursement du capital.

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