Les SCPI peuvent aussi permettre de réduire son impôt

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Le marché propose de nombreuses SCPI dites « fiscales » qui déclinent dans l’univers des SCPI les avantages fiscaux offerts par l’investissement immobilier en direct. Panorama…

Reuters

Les épargnants ont l’habitude d’entendre parler de SCPI de rendement. Il est vrai que depuis quelques années, elles proposent des rendements appréciables (4,6% attendus en moyenne en 2016).

Mais les SCPI peuvent aussi répondre à d’autres attentes. Tout un segment de cette industrie axe en effet son discours sur les allègements d’impôt. On parle alors de « SCPI fiscales ».

Principe

L’idée est simple. Au travers de ces SCPI, les sociétés de gestion proposent aux investisseurs de bénéficier de la plupart des dispositifs fiscaux offerts dans le cadre d’un investissement immobilier en direct.

Le souscripteur de parts de SCPI peut donc selon les cas obtenir des réductions d’impôt ou des déductions à imputer sur ses revenus.

Les différents types de SCPI fiscales

Dans le domaine du neuf, l’investisseur peut bénéficier du dispositif Pinel via des parts de SCPI. Comme dans un Pinel en direct, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 18% ou 21% du montant investi, selon le type de SCPI (sur 9 ans ou 12 ans). L’application de la réduction d’impôt se fait de la même manière qu’en direct, c’est-à-dire à raison de 2% par an pendant 9 ans puis de 1% sur les trois dernières années (pour les SCPI à 12 ans).

De la même façon, une réduction d’impôt peut être obtenue avec une SCPI Malraux (22% ou 30%). Par rapport à un Malraux en direct, la SCPI permet de surcroît d’appliquer l’ensemble de la réduction d’impôt dès l’année de souscription. L’allègement se calcule en fonction de l’enveloppe de travaux prévue par la SCPI. Si la part de travaux est de 60% du budget, un investissement de 10.000 euros offre 1.800 euros de réduction d’impôt (30% de 6.000).

Les SCPI peuvent aussi permettre d’opérer des déductions. C’est le cas avec les « SCPI monuments historiques ». La quote-part de travaux (en général 50%) est déductible du revenu global de l’investisseur dès l’année de souscription… et sans aucune limitation. De quoi intéresser les hauts revenus.

De même, il existe des « SCPI de déficit foncier ». Les travaux engagés par la SCPI génèrent un déficit pouvant réduire les autres revenus fonciers de l’investisseur, voire son revenu global (dans les mêmes conditions qu’un investissement en direct).

Avantages

Par rapport à l’immobilier en direct, les SCPI fiscales offrent deux grands avantages. Elles éliminent les soucis liés à la gestion d’un bien (suivi des travaux, mise en location…).

Par ailleurs, elles permettent d’accéder à la défiscalisation immobilière avec un ticket d’entrée réduit : quelques milliers d’euros seulement.

Inconvénients

Comme pour un investissement en direct, l’investisseur doit toutefois veiller à respecter les durées d’engagement s’il ne veut pas que son avantage soit remis en cause. Cela peut aller de 3 ans pour un déficit foncier à 15 ans pour un monument historique.

Il faut aussi compter avec le plafonnement des niches fiscales pour les SCPI Pinel (l’ensemble des réductions d’impôt obtenues dans l’année ne peuvent dépasser 10.000 euros).

Enfin, si l’investisseur est libre de vendre ses parts une fois passé le délai d’engagement minimal, il faut savoir que le marché secondaire est peu liquide et peu attractif, les investisseurs secondaires ne pouvant pas bénéficier de l’avantage fiscal. Il est donc conseillé de conserver ses parts jusqu’à la liquidation de la SCPI… Ce qui nécessite d’avoir une optique d’investissement à long terme.

L'offre en 2016

Les contribuables souhaitant alléger leur imposition au titre des revenus de 2016 peuvent encore passer à l’action. La société spécialisée MeilleureSCPI.com a recensé dans un guide 79 SCPI fiscales sur le marché. Parmi elles, 12 sont ouvertes à la souscription en cette fin d’année 2016.

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