Les SCPI gardent un bon potentiel de hausse du prix de leurs parts !

Acquérir une SCPI avant une augmentation du prix de ses parts est toujours une bonne opération qui permet d’engranger rapidement une plus-value ou de limiter les frais d’entrée. Pour faire le bon choix, il faut comparer les prix de souscription avec les valeurs de reconstitution qui sont calculées chaque année à partir des valeurs d’expertises du patrimoine immobilier de chaque SCPI.

Les sociétés de gestion sont autorisées à faire fluctuer le prix des parts de SCPI de plus ou moins 10% par rapport à leur valeur de reconstitution. Il faut donc généralement que la valeur de reconstitution devienne supérieure de plus de 10% au prix de souscription de la part pour qu’une hausse du prix soit appliquée.

Dans le contexte économique actuel très incertain pour la croissance et de perspective de remontée durable des taux d’intérêt, choisir une SCPI dont le prix de souscription est décoté par rapport à sa valeur de reconstitution permet aussi de disposer d’une marge de sécurité en cas de baisse du marché immobilier qui pourrait entraîner une dépréciation du prix des parts.

75 SCPI passées au crible

L’observatoire des SCPI de la plateforme d’épargne en ligne Linxea s’était déjà penché sur la valeur du patrimoine immobilier des SCPI l’été dernier et, bonne surprise, observe un an plus tard une nouvelle progression généralisée des valeurs de reconstitution établies au 31 décembre 2021. Cette progression est mesurée en moyenne à +1,57% pour les principales SCPI du marché (75 SCPI étudiées). La plus forte hausse constatée est pour la catégorie des SCPI de commerce (+2,45% par rapport à fin 2020).

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Cette étude confirme donc cette année encore une situation majoritaire de décote pour les principales SCPI du marché avec, en moyenne, un prix des parts inférieur de 3,71% à leur valeur de reconstitution. « Cela signifie que les souscripteurs achètent aujourd’hui leurs parts en moyenne 3,71% moins cher que la valeur réelle des biens », résume Pierre Garin, Directeur du pôle immobilier de Linxea.

Une décote moyenne de 3,71%

Ce sont les SCPI diversifiées qui connaissent en moyenne la décote la plus importante, avec -4,23%. Linxea note que le secteur résidentiel, qui avait de loin la décote la plus forte l’an dernier, est « rentré dans le rang » avec tout de même encore une décote moyenne de -3,25%. Linxea précise que cette catégorie est probablement plus touchée que les autres secteurs par la hausse des taux qui influence plus directement le prix de l’immobilier résidentiel.

Parmi toutes ces SCPI analysées par Linxea, une quinzaine se démarquent avec une valeur de reconstitution qui dépasse de plus de 7% le prix de la part.

Les SCPI affichant les plus fortes décotes d'après le classement de Linxea :

Résidentiel :

• Novapierre Résidentiel (Paref Gestion) : 7,05%

Diversifiées :

• Cap Foncières & Territoires (Foncières et Territoires) : 7,4%
• Epargne Pierre (Atland Voisin) : 7,2%
• Fair Invest (Norma Capital) : 7,2%
• LF Opportunité Immo (La Française AM) : 9,7%
• Sélectipierre 2 (Fiducial Gérance) : 9,9%

Spécialisées :

• Foncières des praticiens (Foncière Magellan) : 7,6%

Bureaux :

• Elialys (Advenis) : 7,6%
• Epargne Foncière (La Française AM) : 9%
• LF Europimmo (La Française AM) : 9,1%
• LF Grand Paris Patrimoine (La Française AM) : 8,9%
• Selectinvest (La Française AM) : 9,4%

Commerces :

• Novapierre 1 (Paref Gestion) : 8,1%
• Novapierre Allemagne (Paref Gestion) : 9,4%
• Novapierre Allemagne 2 (Paref Gestion) : 9,7%

6 SCPI avec des décotes proches de 10%

Si on ne devait retenir que les plus fortes décotes susceptibles d’entraîner une prochaine hausse du prix des parts, il y aurait donc 6 SCPI affichant plus de 9% de décote : LF Opportunité Immo (La Française AM), Sélectipierre 2 (Fiducial Gérance), Selectinvest (La Française AM), Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 (Paref Gestion) ou encore LF Europimmo (La Française AM).

Pour bien illustrer cette bonne santé de la valorisation des SCPI, on peut ajouter que 32 SCPI, soit plus de 40% de l’échantillon, affichent des décotes d’au moins 5%. « Avec une hausse généralisée des valeurs d’expertise, la situation s’est encore améliorée par rapport à l’an dernier. Cela s’est d’ailleurs traduit par de nombreuses augmentations de prix de part sur ce premier semestre 2022. Si l’environnement comporte des menaces réelles (inflation, hausse des taux…), les SCPI abordent le deuxième semestre de 2022 dans une forme encore meilleure que l’an dernier. Ainsi l’écart grandissant entre les valeurs de reconstitution et les prix de part permet d’être optimiste sur l’évolution de ces derniers, des écarts qui pourront également servir de matelas d’amortissement en cas de baisse généralisée de l’immobilier suite à la hausse des taux actuels », conclut Pierre Garin.

Quelques surévaluations

A l’inverse, l’étude de Linxea montre que 15 SCPI affichent un prix de part supérieur à leur valeur de reconstitution (un ratio similaire à l’an dernier). Ces surévaluations sont la plupart du temps mineures, autour de 2% en moyenne, sauf pour la SCPI Patrimmo Commerce (Primonial REIM) où elle avoisine les 10% d’écart, ce qui peut laisser présager une baisse du prix de la part à court terme.