Investissement locatif en direct et SCPI bénéficient d'une revalorisation des loyers grâce à des indices intégrant l'évolution des prix.
Grand sujet d’actualité du moment appelé à durer, l’inflation est un paramètre important de l’évolution des rendements de l’épargne. Mieux vaut en effet investir dans des supports qui protègent de l’inflation en intégrant une revalorisation liée à l’évolution des prix. On a coutume de dire que l’immobilier fait partie de cette catégorie dans le sens où la revalorisation des loyers intègre une composante inflation.
Investissement locatif
Pour un investissement locatif en direct, le dernier indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base à la révision annuelle des loyers, a par exemple progressé de 2,48%. Il s’agit de la hausse la plus prononcée de l’IRL depuis près de 14 ans car cet indice prend en compte l’évolution des prix à la consommation des 12 derniers mois. Les variations des prochains IRL devraient donc rester importantes.
SCPI
En ce qui concerne les placements collectifs dans l’immobilier offrant une bonne protection contre l’inflation, on peut bien sûr citer les SCPI dont les rendements issus de la distribution des loyers bénéficient aussi d’une revalorisation périodique via d’autres indices intégrant des composantes inflation.
ILAT et ILC
Les SCPI de bureaux utilisent l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui sert à la révision des loyers des baux professionnels. L’ILAT s’applique aux locataires de bureaux, d’entrepôts logistiques ou autres locaux d'activité. Le dernier ILAT publié par l’Insee a progressé de +4,30% sur un an, après une hausse de +2,96% au trimestre précédent. Pour les activités commerciales, les SCPI utilisent l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui affichait dans sa dernière mise à jour une progression annuelle de +2,42% après +3,46% au trimestre précédent.
L’ILAT et l’ILC sont principalement calculés à partir de l’Indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) et de l’Indice des prix de la construction neuve qui connaît également une forte progression dérivée de l’évolution du prix des matières premières. On voit donc que les propriétaires de parts de SCPI n’ont pas à s’inquiéter de l’inflation du point de vue de l’évolution des loyers. Charge cependant aux sociétés de gestion de sélectionner des locataires capables de supporter ces hausses de loyers…
Hausse des taux
Il y a par contre un autre paramètre à prendre en compte : l’inflation pousse les taux d’intérêt d’emprunt à la hausse. Cela va générer des coûts supplémentaires pour les SCPI qui financent une partie de leurs investissements immobiliers par de la dette. Pour un investissement locatif en direct, la hausse des taux se mesure déjà avec une remontée d’un demi-point en quelques mois, ce qui vient donc légèrement altérer la rentabilité.
