Les OPCI n’ont pas été épargnés par la crise

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Certains de ces placements ont payé cher leur exposition aux foncières cotées.

Cegereal

(Article modifié : performance 2020 Silver Generation (A Plus Finance))

Produits d’investissement hybrides entre SCPI et fonds communs de placement, les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ont des atouts à faire valoir. Mais avec la déconfiture qu'ont connu les marchés financiers en 2020 – en particulier les foncières cotées – ces supports ont vu leurs performances fortement s’amenuiser l’année dernière.

Ayant pour particularité d’associer à un portefeuille d’actifs immobiliers une poche de titres cotés et une part de cash, les OPCI ont l’avantage d’assurer à leurs épargnants un niveau de liquidité et de souplesse que ne permettent pas les "traditionnels" investissements dans la pierre.

Ces supports sont composés d’une majorité d’actifs immobiliers (51% minimum en immobilier physique ou papier non coté), d’un minimum de liquidités (5%), et d’une enveloppe de valeurs mobilières : actions, dont celles des foncières cotées, obligations ou OPC monétaires.

Foncières cotées : l’effet domino

Lorsque les marchés financiers sont au beau fixe, cette diversification tend à dynamiser leurs performances. Malheureusement, le scénario de 2020 a clairement joué en leur défaveur.

Si les rendements des OPCI pour l’année pleine ne sont pas encore connus, ceux relevés sur 12 mois glissants au 30 novembre dernier dressent un premier tableau mitigé.

Après une année 2019 clémente, où ils avaient enregistré une performance globale de 5,5% (grâce à 4,3% de valorisation de patrimoine et 1,2% de rendement), celle de 2020 est attendue en berne, à -2,5%, indiquent Les Echos selon des données Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier).

Une performance moyenne négative

Covid oblige, la chute des foncières cotées a largement tiré vers le bas les OPCI. Relevés par la plateforme Primalliance, les rendements annualisés au 30 novembre sur une année glissante sont dans le rouge pour neuf des 17 OPCI accessibles aux particuliers, avec des chutes allant de -0,23% dividendes réinvestis pour Axa Selectiv Immo, à -7,84% pour Edmond de Rothschild Immo Premium, un OPCI impacté par une forte exposition à l’immobilier coté (23%).

Sept parviennent à se maintenir la tête hors de l'eau, avec des gains compris entre 1,48% pour Axa Selectiv Immoservice et 5,85% pour Altixia Valeur.

Si tous ces supports n’ont pas été logés à la même enseigne, c’est que la composition de leurs portefeuilles immobiliers et leurs stratégies de diversification apparaissent très hétérogènes. Les OPCI les moins exposés à l’immobilier coté et avec une importante poche de liquidités ont de facto mieux résisté à la volatilité des marchés en 2020 que ceux ayant davantage misé sur les actions.

Pari osé pour Altixia

Lancé en octobre 2019, Altixia Valeur (Altixia REIM), qui prend la tête de ce classement provisoire (+5,85%), a su profiter des opportunités de la crise en investissant à contre-courant dans des projets de construction de résidences hôtelières.

Ce jeune OPCI comprend pour l’instant 81% de non coté, mais prévoit dans les trois ans un maximum de 35% d’actifs financiers, une poche dont la gestion est confiée à Edmond de Rothschild.

Silver Generation (A Plus Finance), spécialisé dans les résidences de services senior, et qui a publié cette semaine sa performance sur l'ensemble de l'année 2020, enregistre un rendement de 3,52% dividendes réinvestis (31,5€ par part au total en 2020).

Sofidy Pierre Europe (+4,6%) et LF Cerenicimo (La Française) (+3,28%) s’en sortent grâce à une importante part d’immobilier non coté (respectivement 64% et 66%) et de liquidités (27% et 32%), la poche financière étant très minoritaire pour le premier, quasi-inexistante pour le second.

Enfin, Groupama Gan Pierre 1, avec 63% de non coté et une part financière tournée vers l’obligataire et le monétaire, enregistre plus de 2,8% de performance.

En 2021, les OPCI ont quelques raisons d’espérer que la capitalisation des foncières cotées reprenne un peu de couleurs. Néanmoins, les gérants devront être réactifs sur tous les fronts, en procédant à des arbitrages pertinents à la fois sur leurs actifs financiers et sur ceux dans la pierre : la crise du coronavirus devrait impacter durablement l’immobilier de bureaux, sur lesquels beaucoup d’OPCI investissent en direct.

La raison d’être de ces investissements restant orientée sur la valorisation de leurs portefeuilles non cotés, certains seront peut-être contraints de redéfinir en profondeur les orientations stratégiques de ces véhicules d'investissement.

N.B. : toutes les performances communiquées dans l'article sont comprises dividendes réinvestis.

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