Pas de mauvaises surprises sur les valeurs de reconstitution selon l'observatoire des SCPI de la plateforme d’épargne en ligne Linxea.
Le dernier observatoire des SCPI de la plateforme d’épargne en ligne Linxea confirme un faible impact de la crise sanitaire sur la valeur des patrimoines immobiliers et donc sur le prix des parts. De quoi rassurer davantage les porteurs de parts de SCPI ou les souscripteurs qui ont déjà pu observer la belle résistance des rendements (4,43% au deuxième trimestre 2021).
A côté du rendement courant qui correspond au taux de distribution des loyers, il faut en effet surveiller les prix des parts qui reflètent les valorisations du patrimoine de chaque SCPI à partir de valeurs d’expertise généralement réalisées en fin d’année. Les sociétés de gestion sont autorisées à faire fluctuer le prix des parts de SCPI de plus ou moins 10% par rapport à leur valeur de reconstitution qui correspond à la valeur réelle du patrimoine immobilier dérivée de sa dernière valeur d’expertise. Il faut donc que la valeur de reconstitution devienne inférieure de plus de 10% au prix de souscription de la part pour qu’une baisse du prix soit appliquée. A l’inverse, une valeur de souscription pourra descendre jusqu’à 90% de la valeur de reconstitution avant une revalorisation du prix de la part.
Tassement des valeurs de reconstitution
Concernant l'évolution des valeurs de reconstitution établies en fin d’année 2020 et publiées au premier semestre 2021, Linxea note en moyenne une baisse contenue, de seulement 0,53% par rapport à 2019. La baisse la plus importante concerne la catégorie des bureaux avec -1,28% en moyenne alors que la catégorie des commerces se tasse de -0,65% et celles des diversifiées et spécialisées d’environ -0,4%. A contrario, les quelques SCPI du secteur résidentiel ont profité de la hausse du prix des logements et ont vu leurs valeurs de reconstitution augmenter significativement.
Dans le détail, sur les 71 SCPI étudiées par Linxea, seules 3 ont vu leur valeur de reconstitution reculer de plus de 5% : Actipierre Europe, Pierre Plus et Patrimmo Commerce (3 SCPI appartenant à la catégorie Commerces).
Une situation majoritaire de décote
Linxea ajoute que les SCPI comptabilisent en moyenne un prix de part inférieur de 3% à leurs valeurs de reconstitution, tous secteurs confondus (-3,1% pour les bureaux, -2,2% pour les commerces, -3,2% pour les diversifiées, -1,8% pour les spécialisées et -7,2% pour le résidentiel). Ces ratios signifient donc que les souscripteurs achètent aujourd’hui leurs parts en moyenne 3% moins cher que la valeur réelle des biens. Autrement dit, les prix de parts ne sont pas surévalués et offrent même une légère décote, en particulier pour la catégorie des SCPI résidentielles.
« Les conditions sont donc bonnes pour les acheteurs comme pour les détenteurs de parts, tant ces chiffres témoignent d’une marge de sécurité confortable avant d’éventuelles baisses des prix de parts. En effet, pour assister à une baisse des prix de part généralisée, il faudrait une baisse globale de la valeur des biens de 13% sur le marché », analyse Pierre Garin Directeur du pôle immobilier de Linxea.
Dans le détail, on peut préciser que 15 SCPI sur 71 affichent une surcote (leur valeur de reconstitution est inférieure au prix de la part) avec un écart dépassant 5% pour 2 SCPI seulement (Pierre Plus et Patrimmo Commerce). La plupart des SCPI sont donc en situation de décote et, parmi elles, 24 se démarquent avec une valeur de reconstitution qui dépasse d’au moins 5% le prix de la part.
a savoir
Depuis le début de l'année, seules deux SCPI ont baissé leur prix de part : une SCPI de commerce (Aestiam pierre Rendement) et une SCPI hôtellerie (Aestiam Cap Hebergimmo). 7 SCPI ont augmenté leur prix de part, dont notamment les trois SCPI résidentielles présentes dans l’Observatoire de Linxea.
