Après sa reprise post-Covid, le financement des actifs immobiliers devrait repartir à la baisse en 2022. La pandémie a redessiné les cartes du marché, qui doit par ailleurs faire face à une conjoncture dégradée et à la remontée des taux d'intérêt.
Après avoir rebondi en 2021, le financement de l’immobilier des professionnels devrait terminer l’année en berne, anticipe une étude l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) réalisée en partenariat avec l’Institut du financement des professionnels immobiliers (IFPIMM).
Dans un contexte de marché anxiogène et de remontée des taux d’intérêt, ces financements sont attendus en recul cet année et également sur une partie de 2023, observe l'IEIF sur la base d'entretiens réalisés aux mois de juin et de juillet auprès de quinze banques et de neuf fonds de dettes et compagnies d'assurance.
Place à l'attentisme
« Si le début de l’année a démarré sous de bons auspices, avec un solide premier semestre, les volumes de financement de l’immobilier devraient terminer 2022 en retrait, après la période de rattrapage post-Covid observée l'année dernière », explique Denis Moscovici, Senior Advisor de l’IEIF, qui a dirigé cette étude. « Avec l’inflation, les inquiétudes sur la croissance et la remontée violente des taux d’intérêt, l’investissement immobilier s’est mis au diapason de la situation économique globale, faisant place à l'attentisme. »
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Et avec une baisse de régime de l'économie mondiale partie pour durer, la baisse des volumes de financement devrait sans conteste se poursuivre en 2023, qui « risque d’être une année assez difficile », concède Denis Moscovici.
Coup dur pour la promotion immobilière
Ce coup d'arrêt devrait affecter les investissements dans les actifs et les "corporates", mais aussi et surtout le financement de la promotion immobilière, qui cumule les difficultés.
« Entre la hausse des prix de construction, les problèmes de pénuries et d’approvisionnement de la filière, des frais financiers plus élevés, le secteur entre dans une période de turbulences », souligne Denis Moscovici. « Avec l’inflation, les prix de revient des opérations ont explosé et ont fait fondre les marges. Conséquence : personne ne s'y retrouve, les projets ne sont pas financés et sont abandonnés. »
Ces prévisions moroses suivent une courte période de répit pour la filière qui avait profité de la reprise post-Covid. A périmètre constant, en 2021, le financement des actifs et corporate s'était redressé de 18%, et celui de la promotion immobilière avait rebondi de 43%, des chiffres traduisant surtout un effet rattrapage après une année noire pour le secteur, qui avait subi de plein fouet les confinements et autres restrictions sanitaires.
Les investisseurs étaient en outre restés assez prudents dans leurs choix d’actifs, avec une majorité de crédits présentant des ratios Loan to Value (rapport endettement/valeur des actifs)* inférieurs à 55%.
Une reprise "sélective" pour la majorité des classes d’actifs
D’après l’étude de l’IEIF, qui a passé au crible les typologies d’actifs financés par plus d’une vingtaine d’acteurs du marché (quinze banques et neuf fonds de dettes et compagnies d’assurance), la pandémie de Covid aura par ailleurs donné un coup d’accélérateur à la recomposition de la hiérarchie des actifs observée sur le marché depuis 2019.
Perdants de la Covid, les secteurs de l’hôtellerie et du commerce ont redémarré depuis de façon sélective : si l’hôtellerie de tourisme retrouve de bons niveaux d’activité, le segment des affaires continue de souffrir, tout comme les centres commerciaux de grande taille situés « dans des villes de province secondaires peu dynamiques » ainsi que les galeries marchandes.
En revanche, les commerces de pieds d’immeubles très bien situés, les « retails parks de périphérie dans des zones commerciales bien identifiées et les commerces alimentaires ont démontré leur résilience et surperforment le secteur. »
La santé trinque avec l’affaire Orpea
Du côté des actifs à qui la pandémie aura profité, la logistique continue de bénéficier d’une bonne dynamique, tout comme le secteur résidentiel, même si la hausse des taux d’intérêt et le contexte économique global pèsent sur le rendement de ces actifs.
Les résidences gérées – pénalisées fortement par les mesures de confinement – ont retrouvé de l’attrait auprès du marché.
Pour les actifs de santé, en revanche, l’affaire Orpea a laissé des traces : « Les problèmes d’exploitation et de mauvaises gestions mis en évidence chez certains grands opérateurs » ont créé « un attentisme sur cette classe d’actifs ».
Enfin, avec l’explosion du télétravail, la sélection des actifs de bureau est de plus en plus portée sur le critère de centralité.
« Les actifs situés sur les zones les plus centrales et accessibles (Paris QCA, les métropoles régionales dynamiques et La Défense avec sélectivité) gagnent en attractivité alors que le péri-Défense et la première couronne Nord sont moins recherchés. »
*Ratio d’endettement, indicateur de risque de référence en investissement immobilier.
